Toen wij ons huis in Sainte-Marie-la-Mer kochten, kregen we bij het compromis een dikke stapel Frans: het dossier de diagnostic technique. We bladerden erdoorheen, zagen de letter van het energielabel en sloegen de rest eigenlijk over. Achteraf hadden we een paar dingen daarin beter willen begrijpen voordat we tekenden. Daarom deze pagina: per rapport wat het is, wat je erin zoekt en wanneer je moet doorvragen.
Onderdeel van het stappenplan. Het diagnostisch dossier krijg je bij het compromis de vente, stap 6 in ons stappenplan voor het kopen van een huis in Frankrijk.
Heb je het dossier al? Pak het erbij, dan lopen we het samen door. Heb je het nog niet: de verkoper is verplicht het je te geven vóór je het compromis tekent, dus vraag erom.
Eerst dit: wie maakt het dossier en wie betaalt?
- De verkoper laat het dossier maken door een gecertificeerde diagnostiqueur en betaalt dat zelf, meestal enkele honderden euro’s.
- Jij krijgt het dossier bij het compromis. Zonder geldig dossier mag de notaris de akte niet passeren.
- De diagnostiqueur werkt onafhankelijk. Hij is niet de makelaar en niet de notaris.
De rapporten op een rij
Niet elk huis krijgt alle rapporten. Welke verplicht zijn hangt af van bouwjaar, ligging en installaties. Wat in jouw dossier ontbreekt, hoort waarschijnlijk niet bij jouw huis.
DPE: het energielabel altijd verplicht
Het diagnostic de performance énergétique is het Franse energielabel, van A (zeer zuinig) tot G (energieslurper). Het geeft twee cijfers: energieverbruik in kWh per m² per jaar en CO2-uitstoot. Sinds 2021 is het label juridisch bindend; de verkoper kan niet meer zeggen dat het “slechts indicatief” was.
Waarom dit het belangrijkste rapport is:
- Verhuurverbod. Huizen met label G mogen sinds 2025 niet meer als hoofdverblijf verhuurd worden, F volgt in 2028 en E in 2034. Koop je om (deels) te verhuren, dan is een E, F of G een renovatiebudget, geen detail.
- Onderhandelingsruimte. Een F of G is in Frankrijk een erkend argument om over de prijs te praten. Makelaars weten dat en rekenen erop.
- Audit énergétique. Bij een eengezinswoning met label E, F of G moet de verkoper ook een energie-audit meeleveren, met renovatiescenario’s en een kostenraming. Dat is een cadeau: iemand anders heeft je verbouwingsbegroting al gemaakt.
Zo haal je de gratis attestation op
Heb je een DPE van vóór 1 januari 2026? Dan kun je zonder nieuwe keuring nagaan of de nieuwe rekenfactor jouw label verbetert. Dat gaat zo:
- Zoek je DPE-nummer op. Het staat rechtsboven op de eerste pagina van je rapport: een code van 13 tekens (cijfers en letters). Op recente rapporten staat ook een QR-code die je rechtstreeks naar de juiste pagina brengt.
- Ga naar het Observatoire DPE-Audit van ADEME: observatoire-dpe-audit.ademe.fr.
- Vul je DPE-nummer in het zoekveld in. Je komt op de fiche van jouw diagnostic.
- Download de attestation. Verandert je label door de nieuwe factor, dan kun je hier gratis een officiële attestation downloaden. Die vervangt de eerste pagina van je DPE. Bewaar hem bij je dossier en geef hem mee bij verkoop of nieuwe verhuur.
Goed om te weten:
- Dit werkt alleen voor DPE’s die vanaf 1 juli 2021 zijn opgemaakt.
- Het levert alleen iets op als elektriciteit een rol speelt, bijvoorbeeld bij verwarming of warm water. Stook je op hout, gas of fioul, dan verandert je label meestal niet.
- Je oude DPE blijft gewoon geldig. De attestation is een kans, geen verplichting.
- Voor een huurcontract dat al loopt mag je de attestation niet gebruiken.
- Kom je er niet uit? Vraag het de diagnostiqueur die je DPE heeft opgemaakt, of bel France Rénov’, de gratis adviesdienst van de Franse overheid: 0 808 800 700 (france-renov.gouv.fr).
Amiante: asbest bouwvergunning vóór 1 juli 1997
Het rapport zegt of er asbest gevonden is en waar: dakplaten, vloerbedekking, isolatie rond leidingen, pleisterwerk. Onbeperkt geldig als er niets is gevonden; bij asbest volgt een herbeoordeling.
Plomb: lood huizen van vóór 1949
Het CREP (constat de risque d’exposition au plomb) meet loodhoudende verf. Klasse 3 betekent afbladderende verf met lood, een gezondheidsrisico voor kinderen. Onbeperkt geldig als er niets is gevonden, één jaar bij een positieve uitslag.
Termites: termieten alleen in aangewezen zones
Een groot deel van Zuid- en West-Frankrijk is termietenzone, de Pyrénées-Orientales ook. Het rapport is maar zes maanden geldig, dus bij een lang koopproces kan een nieuwe nodig zijn.
Électricité en gaz installaties ouder dan 15 jaar
Twee aparte rapporten, elk drie jaar geldig. Ze beoordelen de veiligheid, niet de capaciteit. Een installatie uit 1975 kan “zonder anomalie” zijn en toch veel te licht voor een inductiekookplaat plus airco plus laadpaal.
Assainissement: riool of septic tank
Zit het huis op het gemeentelijk riool (tout-à-l’égout), dan is er meestal alleen een verklaring. Heeft het huis een eigen septic tank (assainissement non collectif), dan is een keuring door de SPANC (de gemeentelijke dienst) verplicht, drie jaar geldig.
ERP: risico’s en vervuiling
Het état des risques et pollutions: overstromingsgebied, aardbevingszone, bosbrandrisico, bodemverontreiniging, radon, zwelklei (retrait-gonflement des argiles). Zes maanden geldig. Het is een uitdraai van kaarten, geen inspectie.
Loi Carrez: oppervlakte alleen bij mede-eigendom
De gemeten woonoppervlakte bij appartementen en huizen in een copropriété. Wijkt de werkelijke oppervlakte meer dan vijf procent af, dan kun je tot een jaar na de koop prijsvermindering eisen. Voor vrijstaande huizen niet verplicht; daar is de “m²” in de advertentie een schatting van de verkoper.
En verder
- Mérule (huiszwam): alleen een informatieplicht in aangewezen zones, vooral in het noorden en westen. Je ziet het terug als een zin in het compromis.
- Bruit (geluid): een verklaring als het huis in de geluidszone van een luchthaven ligt.
Zo lees je het dossier in tien minuten
- Datums. Is de DPE van na juli 2021? Zijn termieten en ERP jonger dan zes maanden?
- DPE-letter. E, F of G? Zoek dan de audit énergétique en lees de kostenraming.
- Assainissement. “Conforme” of “non conforme”? Bij non conforme: reken 8.000 tot 15.000 euro en neem het mee in je bod.
- Elektra. B-anomalieën? Laat een offerte maken vóór het compromis.
- Asbest en lood. Alleen een probleem op de plekken waar je wilt verbouwen.
- ERP. Overstroming, zwelklei, bosbrand? Bel je verzekeraar.
Wat als er iets niet klopt?
- Een rapport ontbreekt of is verlopen: vraag de verkoper om een nieuw rapport. Dat is zijn verantwoordelijkheid, niet de jouwe.
- Je vindt iets ernstigs na het compromis: binnen de bedenktijd van tien dagen kun je kosteloos afzien. Daarna alleen via de ontbindende voorwaarden of via een gebrek dat de verkoper bewust heeft verzwegen (vice caché).
- Je wilt zekerheid: laat vóór het compromis een eigen bouwkundige komen. In Frankrijk ongebruikelijk, maar niets verbiedt het, en bij een oud huis of een groot budget is het de paar honderd euro waard.
Tools bij deze pagina
- Kostencalculator: reken de notariskosten en de makelaarscourtage uit, en tel de renovatiekosten uit de audit erbij op.
- Bezichtigingschecklist: de vragen over verwarming, riool, elektra en isolatie staan erin, zodat je ze bij de bezichtiging al stelt.
- Zoekhulp en zoeklijst: de plakfunctie haalt de DPE-letter uit de advertentie, zodat je in één oogopslag ziet welke huizen op je lijst E, F of G zijn.
Wil je de complete koopgids?
Het stappenplan voor het kopen van een huis in Frankrijk, als PDF in je mailbox.
Je krijgt de gids direct per mail, daarna maximaal één tips-update per maand. Afmelden kan altijd.