In onze Facebookgroep komen elke week dezelfde vragen langs over de Franse notaris. Wie kiest hem eigenlijk? Moet ik Frans spreken? Waarom wil hij mijn huwelijkse voorwaarden zien? En bijna altijd komen die vragen te laat, als de akte al gepland staat.
Hieronder staat wat een Franse notaris doet, wat hij niet doet, en wat je zelf moet regelen voordat je aan die tafel zit. Om te beginnen met het punt dat de meeste mensen missen: je mag je eigen notaris meenemen, en dat kost je niets extra.
Wat een Franse notaris is, en wat hij niet is
De notaire is een openbaar ambtenaar. Hij is bij elke woningverkoop verplicht en hij maakt de akte officieel. Belangrijk om te begrijpen: hij dient de transactie, niet jou. Hij controleert of de verkoop juridisch klopt, of de verkoper wel eigenaar is, of er geen hypotheek of erfdienstbaarheid op rust, en hij int de belastingen voor de staat.
Wat hij niet is:
- Geen advocaat. Hij onderhandelt niet voor je en adviseert je niet over de prijs.
- Geen makelaar, al verkoopt het Franse notariaat wel degelijk woningen. Op immobilier.notaires.fr staat aanbod dat vaak nergens anders te vinden is.
- Geen bouwkundige. Wat er technisch mis is met het huis zoekt hij niet uit. Dat staat deels in het diagnosticsdossier, en verder nergens.
Hij is wel degene die alles ziet: het kadaster, de vergunningen, de erfdienstbaarheden, lopende geschillen. De kwaliteit van je aankoop hangt dus voor een groot deel af van of jij de goede vragen stelt.
Je hebt recht op een tweede notaris, en dat kost je niets
Dit is het best bewaarde geheim van het Franse koopproces.
Meestal gebruiken koper en verkoper dezelfde notaris, vaak die van de verkoper of van de makelaar. Dat mag, maar het hoeft niet. Jij mag je eigen notaris aanwijzen, waar in Frankrijk hij ook zit. De twee notarissen maken de akte samen en verdelen de honoraria onderling.
Voor een Nederlandse koper is dat extra nuttig: zo kun je een notaris kiezen die Nederlands of goed Engels spreekt, ook al zit die vierhonderd kilometer verderop, terwijl het plaatselijke kantoor de verkoop gewoon afhandelt. Je hoeft dus niet te zoeken naar een Nederlandstalige notaris in precies jouw dorp.
Hoe je het regelt: zeg bij het tekenen van het compromis dat je een deuxieme notaire wilt aanwijzen en geef zijn gegevens door. Het is een doodnormaal verzoek en kantoren zijn het gewend. Doe het wel op tijd; achteraf toevoegen kan, maar kost vertraging.
Spreek je geen Frans, dan komt er een tolk bij
De akte wordt in het Frans opgesteld en voorgelezen. De notaris moet kunnen vaststellen dat je begrijpt wat je tekent, anders is de akte later aanvechtbaar. Begrijp je onvoldoende Frans, dan schakelt hij een traducteur assermente in, een beedigd tolk, die bij de ondertekening aanwezig is.
- Reken op enkele honderden euro’s, meestal voor rekening van de koper.
- Je notaris kent er meestal een. Vraag er zelf naar in plaats van het af te wachten.
- Een familielid dat “wel goed Frans spreekt” is geen beedigd tolk en wordt vaak niet geaccepteerd.
- Kun je er niet bij zijn, dan kan het met een volmacht (procuration). Die moet vooraf goed vertaald en getekend zijn, dus dat schuift het werk naar voren in plaats van dat het verdwijnt.
De papieren die je moet aanleveren
De notaris vraagt om identiteitsbewijzen, een adresbewijs en stukken over je burgerlijke staat. Daarnaast moet hij vragen waar je geld vandaan komt. Dat is Europese antiwitwaswetgeving, geen wantrouwen: heb je verkocht, geerfd of geschonken gekregen, zorg dat je dat kunt aantonen.
Waarom je huwelijkse voorwaarden ertoe doen
De Franse notaris wil weten onder welk huwelijksvermogensregime je getrouwd bent voordat hij de akte opstelt. Dat bepaalt hoe jullie het huis in eigendom krijgen en wat er gebeurt als een van beiden overlijdt. Kan hij dat niet vaststellen, dan gaat hij uit van een aanname, en die aanname is zelden wat jij in gedachten had.
Daar komt de vraag bij hoe jullie de woning kopen. De gebruikelijke vormen:
- En indivision. Ieder een aandeel, meestal 50/50. De standaard, en de eenvoudigste.
- Clause de tontine (ook clause d’accroissement). Bij overlijden gaat het hele huis naar de langstlevende, alsof die het altijd al alleen bezat. Klinkt aantrekkelijk, maar is fiscaal en juridisch niet altijd gunstig en je komt er moeilijk vanaf.
- Via een SCI, een Franse vennootschap voor onroerend goed. Populair bij gezamenlijk bezit en verhuurplannen, maar het brengt boekhouding en verplichtingen mee.
Erfrecht, kort en eerlijk
Frankrijk kent de reserve hereditaire: kinderen hebben een wettelijk gegarandeerd deel van de nalatenschap en je kunt ze niet zomaar onterven. De Europese erfrechtverordening geeft je de mogelijkheid om in je testament te kiezen voor het recht van je nationaliteit, dus voor Nederlands erfrecht.
Wat je hier moet doen is het niet zelf uitzoeken, maar het op tafel leggen bij je notaris zodra je een huis op het oog hebt. Zeker bij samengestelde gezinnen, kinderen uit een eerdere relatie, of als je in Nederland al een testament hebt liggen.
Het koopproces in stappen
- Bod geaccepteerd. In Frankrijk gaat dat vaak schriftelijk via de makelaar.
- Compromis de vente (of promesse de vente), de koopovereenkomst. Hier leg je de ontbindende voorwaarden vast (clauses suspensives): financieringsvoorbehoud, vergunningen, uitkomst van onderzoeken. Alles wat je hier niet in zet, kun je later niet inroepen.
- Tien dagen bedenktijd. Als koper mag je na ontvangst van het getekende compromis binnen tien dagen zonder reden en zonder kosten afzien van de koop. De verkoper heeft dat recht niet.
- Aanbetaling, meestal 5 tot 10 procent, op de derdenrekening van de notaris. Niet op de rekening van de verkoper en niet op die van de makelaar.
- Twee tot vier maanden wachten. De notaris doet zijn onderzoek, vraagt stukken op bij de gemeente en controleert het voorkeursrecht.
- Acte authentique de vente. Voorlezen, tekenen, sleutel. Het restant staat dan al op de rekening van de notaris.
Wat kost de notaris nu echt?
Wat in Nederland kosten koper heet, heet in Frankrijk verwarrend genoeg frais de notaire, maar het grootste deel gaat helemaal niet naar de notaris. Op een bestaande woning is het ongeveer 7 tot 8,5 procent van de koopsom, waarvan het leeuwendeel overdrachtsbelasting is die de notaris voor de staat int. Zijn eigen honorarium (emoluments) is wettelijk vastgelegd en een klein deel van het totaal. Bij nieuwbouw is het geheel veel lager, rond de 2,5 procent.
Reken je eigen situatie door met de kostencalculator, inclusief makelaarshonoraria en de jaarlijkse lasten.
Zeven vragen die je je notaris stelt
- Mag ik een tweede notaris aanwijzen, en wat betekent dat voor de planning?
- Welke clauses suspensives staan er in mijn compromis, en welke mis ik?
- Is er een recht van voorkoop (droit de preemption) van de gemeente of de SAFER?
- Staan alle bijgebouwen, het zwembad en de uitbouw op de vergunningen?
- Welke erfdienstbaarheden liggen er op het perceel: recht van overpad, waterleiding, jachtrecht?
- Onder welk huwelijksvermogensregime koop ik, en hoe zetten we het eigendom op?
- Wat gebeurt er met dit huis als ik overlijd, gezien mijn gezinssituatie?
Tools bij deze pagina
Wil je de complete koopgids?
Het stappenplan voor het kopen van een huis in Frankrijk, als PDF in je mailbox.
Je krijgt de gids direct per mail, daarna maximaal één tips-update per maand. Afmelden kan altijd.