Overzicht van belastingen bij aankoop van een huis in Frankrijk

Inleiding

Zoals je al in onze blog hebt kunnen lezen is het kopen van een huis in Frankrijk een spannende onderneming. Je krijgt bij ook met belastingen te maken bij de aankoop van een huis in Frankrijk. Als je overweegt om een tweede huis in Frankrijk te kopen, is het essentieel om volledig op de hoogte te zijn van de verschillende belastingen en heffingen die daarbij komen kijken. Frankrijk heeft een uniek belastingstelsel dat zowel voordelig als complex kan zijn voor buitenlandse kopers. Of je nu droomt van een charmante woning in een pittoresk Frans dorpje, een luxe villa aan de Côte d’Azur, of een landelijk huis in de serene omgeving van de Pyrénées-Orientales, een goed begrip van de fiscale verplichtingen kan je helpen bij het maken van een weloverwogen beslissing.

Verschillende soorten belasting

In deze blogpost gaan we dieper in op de verschillende soorten belastingen die je kunt verwachten bij de aankoop, het bezit, de verhuur en de verkoop van een huis in Frankrijk. We bespreken onder andere de overdrachtsbelasting, de jaarlijkse onroerendezaakbelasting, vermogensbelasting, en de belasting over huurinkomsten. Ook belichten we de nieuwste regelgeving rond meldplichten en bijkomende heffingen voor tweede huizen. Verder geven we inzicht in de mogelijkheden om via een Société Civile Immobilière (SCI) een vakantiehuis te kopen en wat de fiscale voordelen hiervan kunnen zijn.

Belastingen bij aankoop van een huis in Frankrijk

Bij de aankoop van een tweede huis in Frankrijk betaal je een belasting die vergelijkbaar is met de  overdrachtsbelasting in Nederland en België. Deze belasting bedraagt 5,7 procent van de aankoopprijs. Dit maakt deel uit van de gemiddeld 7,7 procent aan kosten koper, ook wel bekend als ‘frais de notaire‘ of ‘frais de l’acte de vente’.

• Voor huizen duurder dan 750.000 euro geldt een lager tarief dan 7,7 procent. Hoe duurder het huis, hoe lager het tarief.
• Voor huizen goedkoper dan 100.000 euro geldt een hoger tarief, tussen 7,7 en 10,5 procent.
• Bij nieuwbouw of daaraan gelijkgestelde woningen wordt over de aankoopprijs 20% BTW (‘TVA’) berekend.

Belastingen tijdens het bezit van een huis in Frankrijk

Belastingen:

• Taxe foncière: Vergelijkbaar met het eigenaarsdeel van de onroerendezaakbelasting. Deze wordt berekend op basis van het aantal vierkante meters van het perceel, het luxeniveau en diverse opcenten voor lokale en regionale overheden.
• Taxe d’habitation: Dit is het gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting. Deze belasting is gebaseerd op de huurwaarde en het aantal vierkante meters bewoonbaar oppervlak. Let op: deze belasting is sinds 2020 afgeschaft voor hoofdverblijven, maar geldt nog steeds voor tweede huizen.
• Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI): Dit is de Franse vermogensbelasting. Deze wordt geheven als de nettowaarde van de woning(en) meer dan 1.3 miljoen euro bedraagt. Je betaalt dan IFI over het bedrag boven de 800.000 euro. Schulden gerelateerd aan de aankoop, uitbreiding of verbetering van de woning kunnen worden afgetrokken.
• Nederlandse vermogensbelasting (box 3): De waarde van je Franse bezit moet worden opgegeven in box 3 van je Nederlandse belastingaangifte. Ter voorkoming van dubbele belasting kan deze waarde direct weer worden afgetrokken. Dit omdat onroerend goed volgens het Frans-Nederlandse belastingverdrag slechts belastbaar is in het land waar het zich bevindt.
• Belgische belasting: In België wordt het bezit van buitenlands vastgoed ook aangegeven, maar de details van de aangifte en belasting kunnen verschillen per gewest.

Extra informatie:

• De ’taxe foncière’ en ’taxe d’habitation’ worden door de gemeente geïnd en zijn gebaseerd op de kadastrale waarde. De belastingaanslagen worden verstuurd in september/oktober en augustus/september, maar kunnen meestal in maandelijkse termijnen worden betaald. Voor zowel Nederlandse als Belgische eigenaren geldt dat het belangrijk is om op de hoogte te zijn van deze termijnen en de betalingsmogelijkheden
• Sinds 2023 is er een nieuwe meldplicht in Frankrijk voor eigenaren van vastgoed. Je moet voor elk pand (inclusief parkeerplaatsen, kelders, etc.) aangeven of het een hoofdverblijf of tweede woning is. Indien het geen hoofdverblijf is, moet je de identiteit en bezettingsperiode van de bewoners doorgeven. Deze informatie is gebaseerd op de situatie per 1 januari 2023.
• De Franse overheid heeft de mogelijkheid om een extra belasting op te leggen aan eigenaren van tweede huizen: de ‘surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires’.

Belastingen bij de verkoop van een huis in Frankrijk

• Taxe sur la plus-value: Bij verkoop van je tweede huis met winst betaal je in Frankrijk winstbelasting. De hoogte van deze belasting is afhankelijk van de waardestijging en de duur van het bezit:
  • Is er geen waardestijging, dan is er geen belasting verschuldigd.
  • Is er wel waardestijging, dan bedraagt de belasting 26,5 procent van de waardestijging. Dit percentage bestaat uit 19 procent inkomstenbelasting en een ‘solidariteitsbijdrage’ van 7,5 procent.
  • De inkomstenbelasting kan verhoogd worden met maximaal 6 procent bij verkoopwinsten van meer dan 260.000 euro.
  • Het tarief van 26,5 procent is alleen van toepassing als de woning binnen vijf jaar wordt verkocht. Na vijf jaar wordt er voor elk jaar dat de woning in bezit is geweest een bepaald percentage in mindering gebracht op het bedrag waarover belasting betaald moet worden.
  • Na 22 jaar is er geen inkomstenbelasting meer verschuldigd. Na 30 jaar is ook de solidariteitsbijdrage niet meer verschuldigd.

Belasting over huurinkomsten van een huis in Frankrijk

• Indien je je tweede huis in Frankrijk verhuurt, moet je belasting betalen over de huurinkomsten. De belasting wordt betaald in Frankrijk, niet in Nederland of België.
• De huurinkomsten vallen onder de categorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Je wordt door de Franse belastingdienst gezien als ondernemer, zelfs als je je huis maar een paar weken per jaar verhuurt.
• De regels voor verhuur en de bijbehorende belastingregels zijn in 2024 aangepast. Deze regels zijn nog niet definitief.

Extra Informatie

• Société Civile Immobilière (SCI): In Frankrijk is het gebruikelijk om een vakantiehuis te kopen via een SCI, een soort burgerlijke vastgoedvennootschap met minimaal twee oprichters.
  • Voordeel: Eenvoudige overdracht van een deel van de waarde van het onroerend goed door overdracht van een deel van de participaties.
  • Voordeel voor inwoners van Nederland en België: Volgens het belastingverdrag tussen Nederland en Frankrijk mag Frankrijk geen IFI heffen over participaties in een SCI. Let op: deze informatie kan verouderd zijn. Verifieer dit bij een expert.
  • Frankrijk kan wel erfbelasting heffen als je participaties in een SCI nalaat.
• Belastingadvies: Neem contact op met een gespecialiseerde belastingadviseur voor persoonlijk advies over de fiscale implicaties van het kopen van een huis in Frankrijk.