Kort gezegd: een Frans compromis de vente is een koopovereenkomst van 30 à 40 pagina’s die bijna gelijk is aan de akte die je later bij de notaris tekent. Na tien kalenderdagen bedenktijd zit je eraan vast. Laat hem daarom vóór het tekenen nakijken door een jurist, controleer het financieringsvoorbehoud en de clause de substitution, en maak de waarborgsom alleen over naar de derdengeldenrekening van de notaris.
Inleiding door Marc Roelofs
Marieke en ik kochten zelf een huis in de Pyrénées-Orientales. Hoe we daar terechtkwamen, lees je in onze zoektocht naar ons droomhuis. Het compromis de vente is het moment waarop zo’n aankoop echt wordt. Wat moet je weten voordat je tekent? Ik legde het voor aan een jurist die er dagelijks mee werkt.
De fout zit zelden in het contract.
Dat is de ervaring van Nadine Naaborg-Lievens van France Juridique. Zij leest dagelijks Franse koopovereenkomsten voor Nederlandstalige kopers, en volgens haar gaat het zelden mis op de tekst zelf. Het gaat mis op juridische kennis en taalbegrip.
Een Franse koopovereenkomst (compromis de vente of promesse de vente) lijkt in vele opzichten op een Nederlandse koopovereenkomst, maar toch zijn er verschillen:
- In Nederland wordt een koopovereenkomst aangegaan onder ontbindende voorwaarden, in Frankrijk onder opschortende voorwaarden.
- De wettelijke bedenktijd in Frankrijk is maar liefst 10 kalenderdagen. In Nederland is dat 3 dagen.
We legden haar vier vragen voor over het moment waarop je in Frankrijk echt vastzit aan een huis. Dit zijn haar antwoorden, aangevuld met wat je er verder bij moet weten.
Een koopovereenkomst van 30 à 40 pagina’s
Het compromis de vente of de promesse de vente is een koopovereenkomst, met rechten en plichten voor beide partijen. Een Franse koopovereenkomst is zeer uitgebreid: 30 à 40 pagina’s. Hij is bijna identiek aan de leveringsakte die je later bij de notaris tekent, de acte de vente.
Er staan veel bepalingen in, en een deel ervan herken je als leek niet. Nadine zag in haar praktijk een koopovereenkomst waarin, nogal verstopt, stond dat de eigenaar de laatste meters van zijn perceel onbebouwd moest laten vanwege een brandweg. Haar cliënt zag daarom van de koop af.
Wie zonder juridische kennis leest, gaat over zo’n zin heen. Daarom is haar eerste advies: laat het compromis nakijken door een jurist vóór je tekent. Niet erna.
Twee bepalingen die erin horen
Op de vraag welke opschortende voorwaarden (conditions suspensives) een Nederlandse koper altijd moet laten opnemen, noemt Nadine er één, plus een bepaling die strikt genomen geen voorwaarde is.
Het financieringsvoorbehoud
Leen je geld voor de aankoop, dan hoort er een financieringsvoorbehoud als opschortende voorwaarde in de koopovereenkomst (condition suspensive d’obtention de prêt). Krijg je de lening niet, dan kun je nog afzien van de koop, zonder een boete te verbeuren, door je te beroepen op het financieringsvoorbehoud.
Heb je voor de aankoop geen hypotheek nodig, dan vraagt de Franse notaris je om dat expliciet in de koopovereenkomst te vermelden, en wel handgeschreven. Wie zonder lening koopt, kan na ondertekening namelijk geen beroep doen op een financieringsvoorbehoud. Lees de tekst dus goed voordat je hem eigenhandig overschrijft.
Het recht op substitutie
Geen opschortende voorwaarde, zegt Nadine, maar een gewone bepaling in de koopovereenkomst. Met deze clause de substitution mag een ander in jouw plaats de leveringsakte tekenen. Denk aan een SCI die je nog wilt oprichten, of een koop die je later op een andere naam wilt zetten.
Staat de clausule er niet in, dan wordt de woning aan jou geleverd, omdat jouw naam in de Franse koopovereenkomst staat. Wil je de woning dan toch op naam van een SCI, dan is er opnieuw een leveringsakte nodig, met alle bijkomende notariskosten.
Tien dagen bedenktijd, en wanneer je de waarborgsom betaalt
- Partijen kunnen de koopovereenkomst bij volmacht tekenen. Je hoeft dus niet naar Frankrijk te reizen om de koopovereenkomst bij de Franse notaris te tekenen.
- Het (bij volmacht) getekende compromis wordt digitaal naar beide partijen verzonden, met een ontvangstbevestiging.
- De bedenktijd, de délai de rétractation, begint de dag nadat de koper het getekende compromis digitaal heeft ontvangen.
- In Frankrijk is de wettelijke bedenktijd 10 dagen. Nadine benadrukt dat het om kalenderdagen gaat, niet om werkdagen.
- De koper maakt de waarborgsom (5 of 10 procent van de koopsom) uiterlijk op de tiende dag over op de derdengeldenrekening van de notaris. Maak hem nooit rechtstreeks over aan de verkoper.
- Wie na die tien dagen zonder geldige reden afhaakt, is de aanbetaling in de regel kwijt.
Daarom moet alles wat je wilt laten onderzoeken of regelen vóór het tekenen gebeuren, of als opschortende voorwaarde in de Franse koopovereenkomst staan.
Samen kopen zonder trouwboekje: 60 procent erfbelasting
Het duurste voorbeeld van Nadine staat niet in het compromis. Het zit in de vraag of je als koper getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan.
Een Nederlands stel koopt samen een tweede huis in Frankrijk, ieder voor de helft. Ze zijn niet getrouwd. In Nederland hebben ze het netjes geregeld bij de notaris: een samenlevingsovereenkomst en twee testamenten waarin ze elkaar tot erfgenaam benoemen.
In Frankrijk gaat het bij het eerste overlijden fiscaal mis. Ongehuwd samenwonenden zijn daar voor de erfbelasting vreemden van elkaar. De langstlevende erft de helft van het huis en betaalt over die verkrijging 60 procent erfbelasting. Waren ze getrouwd geweest of hadden ze een geregistreerd partnerschap gehad, dan had de langstlevende geen erfbelasting hoeven te betalen.
Rekenvoorbeeld, afgerond
- Huis
- € 300.000
- De helft die de langstlevende erft
- € 150.000
- Kleine vrijstelling
- − € 1.594
- Erfbelasting (60 procent)
- ruim € 89.000
Dat bedrag is direct te betalen bij de indiening van de aangifte erfbelasting in Frankrijk. In de praktijk betekent dit veelal dat de langstlevende het huis moet verkopen om de erfbelasting te kunnen betalen.
Wat je in Nederland goed hebt geregeld, is in Frankrijk dus niet vanzelf goed geregeld. Dat zie je alleen als iemand vóór het tekenen met je meekijkt.
Wanneer laat je het nakijken? Altijd vooraf
Op de vraag wanneer je juridisch advies moet inwinnen, is Nadines antwoord kort: altijd, en altijd vooraf. Dit is wat je voor het tekenen regelt:
- Vraag de concepttekst van het compromis ruim voor de afspraak op, zodat je hem niet pas aan tafel leest.
- Laat hem lezen door een jurist die het Franse recht kent en zowel Nederlands als Frans beheerst.
- Leen je geld, controleer dan of het financieringsvoorbehoud erin staat.
- Koop je misschien via een SCI of later op een andere naam, vraag dan om een clause de substitution.
- Bespreek op wiens naam je koopt en wat dat bij overlijden betekent, in Frankrijk én in Nederland.
- Maak de waarborgsom op de tiende dag van de bedenktijd over, naar de derdengeldenrekening van de notaris.
Je tekent het compromis in een middag. Wat erin staat, woon je jaren mee.
Over de bron
Nadine Naaborg-Lievens van France Juridique (francejuridique.nl) geeft Nederlandstaligen juridisch advies bij een aankoop in Frankrijk en controleert dagelijks Franse koopovereenkomsten voor Nederlandse kopers. De voorbeelden in dit artikel komen uit haar praktijk.
Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch of fiscaal advies voor jouw situatie. Stand: oktober 2026.
Verder lezen: wat de Franse notaris doet en wat jij regelt, de negen notariële begrippen die op Nederlandse termen lijken, hoe een hypotheek voor een huis in Frankrijk werkt en het stappenplan voor het kopen van een huis in Frankrijk.
