Kort gezegd: een door koper en verkoper ondertekende offre d’achat is in Frankrijk niet altijd vrijblijvend. Zijn partijen het eens over de woning en de prijs, dan kan het bod al een bindende koopovereenkomst zijn, ook vóór het compromis de vente. Opschortende voorwaarden, zoals een financieringsvoorbehoud, en de wettelijke bedenktijd van tien dagen bepalen hoe vast de koop werkelijk zit.
Wie een woning in Frankrijk koopt, krijgt vaak eerst te maken met een offre d’achat. Veel kopers stellen zichzelf de vraag of dit slechts een vrijblijvend bod is en of de koop pas definitief wordt bij de ondertekening van een compromis de vente. Is dat zo?
Een door koper en verkoper ondertekende offre d’achat kan naar Frans recht al een bindende koopovereenkomst vormen. Dat hangt vooral af van de inhoud van het document, de aanvaarding door de verkoper en de vraag of partijen overeenstemming hebben bereikt over de woning en de prijs.
Wanneer is een offre d’achat bindend?
Volgens de artikelen 1583 en 1589 van de Franse Code civil komt een koop in beginsel tot stand zodra partijen overeenstemming hebben bereikt over de zaak (hier: de woning) en de prijs. De contractsluiting kan dus reeds plaatsvinden bij het tekenen van een offre d’achat. De latere aktes dienen om de overeenkomst verder te formaliseren.
Een compromis de vente of promesse de vente wordt in de praktijk doorgaans gebruikt om de afspraken en opschortende voorwaarden vast te leggen. De definitieve authentieke akte bij de notaris is vervolgens nodig om de eigendomsoverdracht formeel vast te leggen en aan derden tegenwerpelijk te maken.
Een voorbeeld uit de praktijk
In een concreet dossier hadden alle partijen een offre d’achat ondertekend. De woning was nauwkeurig omschreven en de prijs was vastgesteld op 425.000 euro exclusief makelaarskosten. Het document bepaalde bovendien uitdrukkelijk dat een zonder voorbehoud aanvaard bod een akkoord over de woning en de prijs vormde.
Ook was opgenomen dat de verkopers bij weigering om de verkoop bij notariële akte te bekrachtigen, via de rechter tot verkoop konden worden gedwongen. Er waren geen bijzondere opschortende voorwaarden opgenomen, zoals een financieringsvoorbehoud. In dit geval was de offre d’achat bindend voor de verkoper.
Opschortende voorwaarden
Een offre d’achat kan opschortende voorwaarden bevatten. De overeenkomst krijgt dan pas definitief werking wanneer aan die voorwaarden is voldaan.
Een bekend voorbeeld is een financieringsvoorbehoud. In het algemeen geldt: wanneer de koper ondanks de nodige inspanningen geen lening verkrijgt, kan de overeenkomst onder omstandigheden zonder gevolg blijven.
Deze opschortende voorwaarden beschermen de koper tegen juridische of financiële problemen met de woning. De verkoper kan zich er echter niet zomaar op beroepen om onder de verkoop uit te komen. Alleen wanneer objectief blijkt dat een gebeurtenis heeft plaatsgevonden die daadwerkelijk onder de betreffende opschortende voorwaarde valt, kan die voorwaarde gevolgen hebben. Bovendien kan in de overeenkomst zijn bepaald dat de voorwaarde uitsluitend in het belang van de koper is opgenomen. In dat geval kan in beginsel alleen de koper zich op de niet-vervulling beroepen of van de voorwaarde afstand doen.
Dit kan anders liggen wanneer de overeenkomst bijvoorbeeld zelf bepaalt dat de voorwaarde vóór een bepaalde datum moet zijn vervuld of wanneer zij een afzonderlijke uiterste datum bevat voor de ondertekening van de authentieke akte. In dat geval moet ook worden gekeken naar deze termijnen en naar de gevolgen die de overeenkomst aan het verstrijken daarvan verbindt.
Het herroepingsrecht van tien dagen
Een niet-professionele koper van een woning beschikt in Frankrijk in beginsel over een wettelijk herroepingsrecht van tien dagen. Dit recht geldt met name voor de verplichte compromis de vente of de promesse de vente.
Op grond van artikel L271-1 van de Code de la construction et de l’habitation begint de termijn te lopen vanaf de dag na de eerste aanbieding van de brief waarmee de overeenkomst aan de koper wordt meegedeeld (in de praktijk vaak dezelfde dag als de ondertekening bij de notaris). Wanneer de overeenkomst rechtstreeks wordt overhandigd, begint de termijn te lopen op de dag na die overhandiging. De koper moet de herroeping in dezelfde vorm uitoefenen.
De koper hoeft voor een geldige herroeping binnen deze termijn in beginsel geen reden op te geven en is dan geen schadevergoeding of contractuele boete verschuldigd. Wanneer de overeenkomst echter niet op de juiste wijze is meegedeeld, kan de termijn nog niet zijn begonnen. De koper kan zich dan mogelijk ook later nog terugtrekken.
Wat gebeurt er als de verkoper weigert te verkopen?
Wanneer de verkoper na aanvaarding van het bod niet meer wil meewerken, is het verstandig om eerst een formele ingebrekestelling te sturen. Daarin wordt de verkoper herinnerd aan de ondertekende offre d’achat, de gemaakte afspraken en de verplichting om mee te werken aan het ondertekenen van de compromis de vente. In eerdergenoemd dossier was dit voldoende om de verkoper te wijzen op zijn verplichting tot verkoop.
Gedwongen verkoop of schadevergoeding
Als de verkoper blijft weigeren, kan de koper onder omstandigheden bij de bevoegde tribunal judiciaire een vordering instellen tot gedwongen uitvoering van de verkoop. De rechter kan dan worden gevraagd om de verkoper tot medewerking aan de verkoop te verplichten.
Daarnaast kan schadevergoeding worden gevorderd. Denk bijvoorbeeld aan gemaakte makelaarskosten, taxatiekosten, onderzoekskosten, reis- en verblijfskosten en reeds betaalde notariskosten. Ook een eventueel prijsverschil kan onder omstandigheden een rol spelen wanneer de koper later alleen een vergelijkbare woning tegen een hogere prijs kan kopen.
Een procedure tot gedwongen verkoop is echter niet automatisch succesvol. De rechter moet onder meer beoordelen of de offre d’achat een bindende overeenkomst vormt en of eventuele opschortende voorwaarden zijn vervuld.
Vragen over een woning kopen in Frankrijk?
Heeft u vragen over het aankoopproces in Frankrijk? Vraagt u zich bijvoorbeeld af of een offre d’achat in uw geval bindend is, wat er in een compromis de vente moet staan of wanneer u als koper gebruik kunt maken van het herroepingsrecht van tien dagen?
Bij vragen over een voorlopige koopovereenkomst, een authentieke akte, opschortende voorwaarden, financiering of de rol van de Franse notaris is het verstandig om tijdig juridisch advies in te winnen.
Fleur Le Roy kan u als advocaat begeleiden bij het gehele aankoopproces, inclusief de communicatie met de notaris en de makelaar. Neem gerust contact op via e-mail: [email protected].
Over de auteur
Fleur Le Roy (FLR Avocat) is advocaat in Nederland en Frankrijk en actief in heel Frankrijk. Zij begeleidt Nederlandstalige kopers bij de aankoop van een woning, bij vergunningen en gebreken, en bij conflicten. Meer over juridische hulp bij een aankoop staat op de pagina Juridische bijstand.
Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch advies voor uw situatie. Stand: oktober 2026.
Verder lezen: wat er in het compromis de vente staat en wanneer de koper eraan vastzit, wat de Franse notaris doet, hoe een hypotheek voor een huis in Frankrijk werkt en het stappenplan voor het kopen van een huis in Frankrijk.
