Kort gezegd: je mag een tweede huis in Frankrijk verhuren aan vakantiegasten, maar sinds de loi Le Meur hangt dat af van het dossier. Check vóór je bod het DPE-label, het reglement van de copropriété en de regels van de gemeente. Sinds 20 mei 2026 heeft elke advertentie een registratienummer nodig. En laat je het beheer over aan een conciergerie, kijk dan wie het geld van je gasten ontvangt: wie de huur int, moet een carte professionnelle hebben.
Door Marc Roelofs
Marieke en ik kochten een huis in Sainte-Marie-la-Mer, in de Pyrénées-Orientales. Hoe we daar terechtkwamen, lees je in onze zoektocht naar ons droomhuis. Ons huis heet Lou Cantalou en we verhuren het aan vakantiegasten. Dus ik ken de vraag die na de sleuteloverdracht komt: wie doet de deur open als jij in Nederland zit?
“We verhuren hem gewoon de weken dat we er niet zijn.”
Dat plan hoor ik vaak. Het klinkt als een detail voor later, maar sinds 2026 is het een voorwaarde die je vóór de aankoop controleert. Een huis met het verkeerde energielabel, in een appartementencomplex dat verhuur verbiedt of in een gemeente met een vergunningsplicht, verhuur je niet zomaar. Dat zie je in het dossier, niet in de advertentie.
Wat de loi Le Meur verandert
De loi Le Meur van november 2024 moet toeristische verhuur strakker regelen. Voor jou als koper van een tweede huis zijn dit de punten die tellen:
- Registratie overal. Sinds 20 mei 2026 geldt de registratieplicht in alle Franse gemeenten, ook voor tweede woningen. Je meldt je huis aan via het nationale portaal Déclaloc en krijgt een nummer van 13 cijfers. Dat nummer moet in elke advertentie staan, ook op Airbnb en Booking.
- Hoge boetes. Verhuren zonder registratie kan tot 10.000 euro boete opleveren, een vals nummer tot 20.000 euro.
- Een DPE is verplicht. De burgemeester kan je energielabel op elk moment opvragen. Vanaf 2034 moet elke meublé de tourisme label A t/m D hebben. In gemeenten die een vergunning voor toeristische verhuur eisen, gelden voor nieuwe vakantiewoningen nu al strengere grenzen.
- Copropriétés mogen verhuur verbieden. Een appartementencomplex kan toeristische verhuur via het reglement uitsluiten.
- Gemeenten krijgen meer macht. Ze kunnen een vergunning (changement d’usage) of quota invoeren, vooral in drukke toeristische plaatsen.
Ook fiscaal is verhuren via het eenvoudige micro-BIC-regime minder gunstig geworden. Wat dat voor jou betekent, hangt af van je situatie in Nederland of België en in Frankrijk. Laat het doorrekenen voordat je een verhuurplan in je begroting zet.
Vijf dingen die je checkt vóór je een bod doet
1. Het DPE-label
Het diagnostic de performance énergétique zit in het dossier dat je vóór het compromis krijgt. Label E, F of G betekent niet dat je nu niet mag verhuren, maar wel dat je vóór 2034 moet investeren in isolatie of verwarming. Neem die kosten mee in je bod. Wat er verder in het dossier staat, lees je in onze uitleg over de diagnostics en het DPE.
2. Het reglement van de copropriété
Koop je een appartement of een huis in een complex, vraag dan het règlement de copropriété op en zoek naar een bepaling over location meublée de courte durée of meublé de tourisme. Staat verhuur er niet in, vraag dan na of de vergadering van eigenaren van plan is het te verbieden.
3. De regels van de gemeente
Vooral in populaire kustplaatsen en steden kan de gemeente een vergunning eisen of het aantal vakantiewoningen beperken. Mail de mairie vóór je bod. Deze zin kun je zo gebruiken:
Bonjour, j’envisage d’acheter une maison à [adresse] pour la louer en meublé de tourisme quand je ne l’occupe pas. Faut-il une autorisation de changement d’usage ou existe-t-il un quota dans votre commune ? Merci d’avance.
4. De registratie
Na de aankoop registreer je het huis zelf via Déclaloc. Een beheerder kan het voor je regelen, maar jij blijft verantwoordelijk. Meld de verhuur ook aan je verzekeraar: een gewone woonverzekering dekt toeristische verhuur lang niet altijd.
5. Het beheer
Wie geeft de sleutel, maakt schoon tussen twee gasten, belt de loodgieter en kijkt na vertrek of alles heel is? Dat regel je zelf, met een buurman of met een conciergerie. En hier zit het punt dat de meeste eigenaren missen.
Conciergerie of beheerder: het verschil zit in het geld
Een conciergerie doet het praktische werk: sleutelbeheer, ontvangst van gasten, schoonmaak, kleine reparaties, tuin en zwembad, toezicht als het huis leegstaat. Voor die diensten is geen vergunning nodig. Veel Nederlanders en Vlamingen die zich in Frankrijk vestigen, beginnen er daarom een.
Dat verandert zodra de conciergerie het geld van je gasten ontvangt. Wie voor een ander huur, borg of andere bedragen int, valt onder de loi Hoguet van 1970 en heeft een carte professionnelle met de vermelding “gestion immobilière” nodig, plus een schriftelijk mandaat van jou. Die kaart komt met een financiële garantie, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en een gescheiden rekening voor het geld van klanten.
De goedkoopste conciergerie is soms degene die het geld int zonder die kaart. Dan staat jouw huuropbrengst op de rekening van iemand zonder garantie. Gaat het mis, dan heb jij het probleem.
Het is niet altijd zwart-wit. De Franse makelaarsvereniging FNAIM publiceerde in april 2026 een rapport over conciergeries en vindt dat ook een co-host op Airbnb die de betalingen beheert, advertenties schrijft of boekingen regelt onder de loi Hoguet zou moeten vallen. Rechters beoordelen het per geval.
De eenvoudigste opzet zonder carte professionnelle: de boekingsaccounts staan op jouw naam, de uitbetalingen komen op jouw rekening en de conciergerie stuurt je een factuur voor haar werk. Wil je dat iemand de hele verhuur van je overneemt, inclusief het geld, kies dan een beheerder met de kaart.
Wat kost een conciergerie?
De meeste conciergeries rekenen een percentage van je huuropbrengst. Het landelijk gemiddelde ligt rond 20 procent, met een bandbreedte van 15 tot 30 procent. Schoonmaak en linnen worden vaak apart berekend, meestal aan de gast. Tel je opstartkosten en extra’s mee, dan kan het oplopen tot ruim een kwart van je bruto opbrengst. De commissie van het boekingsplatform komt daar nog bovenop.
Vergelijk offertes niet op het percentage, maar op wat je per verhuurde week overhoudt. Vraag of het percentage over de huur alleen gaat of ook over de schoonmaakkosten. Dat scheelt meer dan je denkt.
Zo kies je een conciergerie
Stel deze vragen voordat je tekent:
- Wie ontvangt het geld? Int de conciergerie huur of borg, vraag dan naar het nummer van de carte professionnelle en de CCI die hem afgaf. Int ze niets, laat dat dan in het contract zetten.
- Is er een verzekering? Vraag naar de assurance responsabilité civile professionnelle.
- Wat zit er precies in de prijs? Laat per dienst opschrijven wat inbegrepen is: ontvangst, schoonmaak, linnen, verbruiksartikelen, controle na vertrek, kleine reparaties.
- Hoe snel reageren ze? Wat gebeurt er als de boiler op zaterdagavond stuk gaat, en wie belt de vakman?
- Hoe rapporteren ze? Krijg je na elke wissel een kort verslag, met foto’s bij schade?
- Hoe gaan ze om met de sleutels? Persoonlijke overdracht, een sleutelkluis of een codeslot.
- Wie doet de administratie? Registratie, taxe de séjour en gastenregistratie: wat doen zij, wat blijft bij jou?
- Kun je opzeggen? Welke termijn, en zijn er kosten?
- Wie zijn hun klanten? Vraag of je een andere eigenaar mag mailen voor een referentie.
Reken niet op de huur om het huis te kunnen betalen
Een huis dat je alleen kunt betalen als het verhuurd wordt, is een huis dat je je niet kunt veroorloven. Verhuur is een mooie bijdrage aan je vaste lasten, geen fundament onder je hypotheek. Een slecht seizoen, een verbod van de copropriété of een verbouwing voor het DPE kan je opbrengst een jaar lang wegnemen. Hoe je de vaste lasten van een Frans huis berekent, zie je in de kostencalculator.
Een conciergerie in jouw regio?
We zoeken per regio Nederlandstalige conciergeries en beheerders die we zelf kennen en die aan bovenstaande vragen voldoen. Die zetten we op Hulp in jouw regio. Beheer je zelf vakantiehuizen voor Nederlandstalige eigenaren? Neem contact op.
Veelgestelde vragen
Mag ik mijn tweede huis in Frankrijk verhuren aan toeristen?
Ja, maar je moet het registreren en het registratienummer in elke advertentie vermelden. Daarnaast kunnen de gemeente en de copropriété regels stellen, en vanaf 2034 moet je huis minimaal energielabel D hebben.
Heeft een conciergerie in Frankrijk een vergunning nodig?
Niet voor praktische diensten zoals sleutelbeheer, ontvangst en schoonmaak. Wel als de conciergerie huur of borg voor jou ontvangt: dan is een carte professionnelle “gestion immobilière” nodig, volgens de loi Hoguet.
Wat kost een conciergerie in Frankrijk?
Meestal een percentage van je huuropbrengst, gemiddeld rond 20 procent en tussen 15 en 30 procent. Schoonmaak en linnen worden vaak apart berekend.
Kan ik een huis met DPE-label G verhuren als vakantiewoning?
In veel gemeenten nu nog wel, maar in gemeenten met een vergunningsplicht niet als nieuwe vakantiewoning, en vanaf 2034 nergens meer. Reken bij label E, F of G op een verbouwing.
Verhuren begint niet bij de eerste gast. Het begint bij het dossier dat je leest vóór je bod.
Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch of fiscaal advies voor jouw situatie. Regels per gemeente kunnen afwijken; vraag ze na bij de mairie. Bronnen: loi n° 2024-1039 (loi Le Meur), loi n° 70-9 (loi Hoguet), FNAIM-rapport over conciergeries (april 2026), tarievenoverzicht Lodgify (2026). Stand: oktober 2026.
Verder lezen: belasting op een huis in Frankrijk, ook over huurinkomsten, de regels bij het kopen van een huis in Frankrijk, het nieuwe huurcontract voor langere verhuur en wat je moet weten vóór je het compromis tekent.
