Kort gezegd: verkoop je je Franse huis aan Nederlanders of Belgen, teken dan een exclusief mandaat bij één goede makelaar. Je krijgt één prijs online, één aanspreekpunt en een makelaar die echt investeert in foto’s en een Nederlandse advertentie. Spreek een looptijd van drie maanden af en leg het marketingplan op papier vast. Na drie maanden kun je opzeggen met vijftien dagen opzegtermijn.
Door Marc Roelofs
Marieke en ik kochten ons huis in Sainte-Marie-la-Mer, in de Pyrénées-Orientales. Hoe we daar terechtkwamen, lees je in onze zoektocht naar ons droomhuis. Via de site en onze Facebookgroep krijg ik vooral vragen van kopers, maar ook van Nederlanders en Belgen die hun Franse huis willen verkopen. Hun eerste vraag is vaak: bij hoeveel makelaars moet ik mijn huis neerleggen?
“Leg hem bij drie makelaars neer, dan heb je de meeste kans.”
Dat advies hoor je vaak, ook van Fransen. Voor de Franse markt klinkt het logisch. Maar verkoop je aan Nederlanders en Belgen, dan werkt het volgens ons vaak andersom. Hieronder lees je waarom, en waar je op let als je exclusief tekent.
De drie soorten mandaat
In Frankrijk mag een makelaar alleen voor je werken met een schriftelijk mandaat. Dat is het contract waarin staat wat hij mag doen, voor welke prijs, tegen welke courtage en hoe lang. Er zijn drie vormen:
| Mandat simple | Mandat exclusif | Mandat semi-exclusif | |
|---|---|---|---|
| Wie mag verkopen | Meerdere makelaars, en jij zelf | Alleen die ene makelaar | Eén makelaar, en jij zelf aan een koper die je zelf vindt |
| Courtage | Alleen voor de makelaar die verkoopt | Altijd voor die makelaar, ook als jij de koper vindt | Niet als jij zelf verkoopt aan je eigen koper |
| Opzeggen | Volgens de afspraken in het mandaat | Na drie maanden, met vijftien dagen opzegtermijn, per aangetekende brief | Meestal zoals exclusief; kijk in je mandaat |
| In de praktijk | Je huis staat op meerdere sites, vaak met verschillende prijzen | Eén advertentie, één prijs, één aanspreekpunt | Zoals exclusief, met ruimte voor je eigen netwerk |
Wie mag verkopen: meerdere makelaars, en jij zelf.
Courtage: alleen voor de makelaar die verkoopt.
Opzeggen: volgens de afspraken in het mandaat.
In de praktijk: je huis staat op meerdere sites, vaak met verschillende prijzen.
Wie mag verkopen: alleen die ene makelaar.
Courtage: altijd voor die makelaar, ook als jij de koper vindt.
Opzeggen: na drie maanden, met vijftien dagen opzegtermijn, per aangetekende brief.
In de praktijk: één advertentie, één prijs, één aanspreekpunt.
Wie mag verkopen: één makelaar, en jij zelf aan een koper die je zelf vindt.
Courtage: niet als jij zelf verkoopt aan je eigen koper.
Opzeggen: meestal zoals exclusief; kijk in je mandaat.
In de praktijk: zoals exclusief, met ruimte voor je eigen netwerk.
Waarom exclusief beter werkt als je aan Nederlanders verkoopt
1. Eén prijs, één advertentie
Nederlandse en Belgische kopers zoeken op meerdere sites tegelijk. Onze Zoekhulp doorzoekt er zes in één keer. Staat jouw huis daar drie keer, met drie prijzen en drie keer andere foto’s, dan vraagt de koper zich af welke prijs klopt. En hij gaat ervan uit dat er onderhandelingsruimte is. Met één makelaar staat er één prijs, en die kan de makelaar uitleggen.
2. De makelaar investeert in jouw huis
Bij een mandat simple verdient alleen de makelaar die als eerste verkoopt. Dus doet niemand meer dan nodig: een paar foto’s met de telefoon en een korte tekst. Met een exclusief mandaat weet de makelaar dat zijn werk loont. Dan kun je vragen om goede foto’s, een Nederlandse of Engelse tekst en een plek bij onze kopers.
3. Eén aanspreekpunt, ook als je in Nederland woont
Woon je zelf niet in Frankrijk, dan wil je niet drie kantoren die elk een sleutel willen en elk een andere bezichtiging plannen. Met één makelaar regel je de sleutels, de diagnostics en het contact met de notaris op één plek.
4. Je weet wie er belangstelling heeft
Eén makelaar kan je vertellen hoeveel mensen er kwamen kijken, wat ze vonden en wat ze zouden bieden. Bij drie makelaars krijg je drie halve verhalen, als je ze al krijgt.
Let op: tijdens een exclusief mandaat mag je niet zelf aan een koper verkopen zonder dat de makelaar zijn courtage krijgt. Heb je al iemand in je eigen kring die misschien wil kopen, vraag dan om een mandat semi-exclusif.
Waar je op let als je exclusief tekent
- Looptijd van drie maanden. De eerste drie maanden kun je het mandaat niet opzeggen. Daarna kan dat op elk moment, met vijftien dagen opzegtermijn, per aangetekende brief. Een langere looptijd is dus geen ramp, maar drie maanden houdt de makelaar scherp.
- Het marketingplan op papier. Laat opschrijven op welke sites je huis komt, wie de foto’s maakt, of er een Nederlandse of Engelse tekst komt en of het huis in onze groep geplaatst wordt.
- Een vaste rapportage. Spreek af dat je elke twee weken een kort verslag krijgt van bezichtigingen en reacties.
- De courtage en wie hem betaalt. Het percentage staat in het mandaat, net als de vraag of de kosten voor rekening van de verkoper (à la charge du vendeur) of de koper (à la charge de l’acquéreur) komen. Vergelijk dat bedrag, niet alleen het percentage.
- Een onderbouwde vraagprijs. Vraag de makelaar zijn prijs te onderbouwen met verkopen in de buurt. Die kun je zelf nakijken op DVF, de openbare database met verkoopprijzen.
- Een echt mandaat. Een geldig mandaat staat op papier en heeft een nummer uit het register van de makelaar. Zonder geldig mandaat heeft de makelaar geen recht op courtage.
Wanneer exclusief niet slim is
Exclusief verkopen lost niet alles op. Staat je huis al maanden te koop zonder reacties, dan ligt het meestal aan de prijs, niet aan het aantal makelaars. Heb je zelf een koper op het oog, kies dan semi-exclusief. En geeft een makelaar je geen plan op papier, teken dan niet: dan krijg je exclusiviteit zonder inzet.
Onze vuistregel: exclusief tekenen doe je bij een makelaar die je kunt vertellen hoe hij jouw huis bij Nederlandse en Belgische kopers krijgt. Kan hij dat niet, zoek dan verder.
Je huis verkopen aan Nederlanders en Belgen?
We koppelen je aan één partnermakelaar in jouw regio die je huis exclusief verkoopt. Wij zetten het in het Nederlands op onze site en in onze Facebookgroep met ruim 12.000 leden. Meld je huis aan.
Veelgestelde vragen
Kan ik een exclusief mandaat in Frankrijk opzeggen?
Ja, na de eerste drie maanden. Daarna kun je op elk moment opzeggen met vijftien dagen opzegtermijn, per aangetekende brief met ontvangstbevestiging.
Mag ik zelf verkopen als ik een exclusief mandaat heb?
Niet zonder dat de makelaar zijn courtage krijgt. Wil je dat wel kunnen, vraag dan om een mandat semi-exclusif: daarbij mag je zelf verkopen aan een koper die je zelf vindt.
Is een exclusief mandaat duurder?
Niet automatisch. De courtage staat in het mandaat en is onderhandelbaar. Sommige makelaars rekenen bij exclusiviteit juist een lager percentage.
Hoe lang duurt een exclusief mandaat?
Dat spreek je af in het mandaat. Wij raden drie maanden aan. Na die drie maanden kun je opzeggen met vijftien dagen opzegtermijn.
Eén makelaar, één prijs, één verhaal. Daar herkent een Nederlandse koper een serieuze verkoper aan.
Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch advies voor jouw situatie. Wat er precies voor jou geldt, staat in het mandaat dat je tekent. Bronnen: loi n° 70-9 (loi Hoguet), décret n° 72-678 van 20 juli 1972, artikel 78; Cour de cassation, 1re chambre civile, 3 november 2016, n° 15-23.534. Stand: november 2026.
Verder lezen: De Franse Funda bestaat niet, wat je moet weten vóór het compromis en de kostencalculator.
