Taxe d’habitation vs. taxe foncière (2025): het echte verschil, deadlines & slimme tips
Alles wat je als (tweede) huiseigenaar moet weten: wie betaalt wat, wanneer komen de aanslagen, hoe zit het met TEOM en surtaxe, en welke stappen moet je zelf zetten in je impots-account.
Mijn ervaring (en waarom ik in eerste instantie verbaasd was)
Toen wij ons huis in Frankrijk kochten, hoorde ik lang niets van de Belastingdienst (impôts). Geen aanslag, geen duidelijke instructies. Pas later ontdekte ik dat je als eigenaar zélf in je online account op impots.gouv.fr (sectie Gérer mes biens immobiliers) moet bevestigen wie het pand gebruikt/bewoont. Daarna volgde een bericht en kreeg ik een rekening. En dan is er nog een tweede belasting die later in het jaar via (of namens) de gemeente komt. Verwarrend? Jazeker. Maar als je weet welke belasting wat is en wanneer ze worden geheven, valt het mee.
Meer context over onze aankoopkeuzes lees je hier: Met of zonder makelaar? Onze keuzes & lessons learned.
In het kort: het verschil
| Belasting | Voor wie/wat? | Wanneer betalen? | Let op |
|---|---|---|---|
| Taxe foncière | Voor eigenaars (ook van onbebouwde grond). | Jaarlijks in de herfst (meestal oktober). | Gebaseerd op valeur locative cadastrale × lokale tarieven. Vaak staat hier ook TEOM (afval) op. |
| Taxe d’habitation | Alleen nog voor tweede woningen & sommige leegstaande woningen (niet voor hoofdverblijf). | Meestal november/december. | Gemeenten kunnen een surtaxe (5–60%) toepassen voor tweede huizen. |
Wil je méér achtergrond? Check ons volledig overzicht van Franse belastingen rond aankoop & bezit.
1) Taxe foncière (eigenarenbelasting)
- Wie betaalt? Degene die op 1 januari eigenaar/ususfruitier is. Verrekening met koper/verkoper regel je onderling in de akte.
- Berekening: Valeur locative cadastrale × gemeentelijke/intercommunale tarieven.
- Wanneer: doorgaans in oktober; 2025: papieren/overige betaalmiddelen uiterlijk 15 oktober, online betaling uiterlijk 20 oktober. Avis zichtbaar vanaf eind augustus in je impots-account.
- TEOM: afvalstoffenheffing, vaak op hetzelfde aanslagbiljet. Wat betekent TEOM in de praktijk?
2) Taxe d’habitation (anno 2025)
- Hoofdverblijf: afgeschaft. Geen TH.
- Tweede woning/lege woning: wel TH. Situatie per 1 januari is leidend.
- Peildatum & naam op aanslag: vastgesteld op de bezetter/gebruikssituatie per 1 januari, ook wanneer dit een huurder van je tweede woning is.
- Surtaxe: sommige gemeenten verhogen de TH voor tweede woningen met 5–60%. Zo check je of jouw gemeente een surtaxe rekent.
- Wanneer: meestal november/december.
Checklist: wat je nú kunt doen
- Log in op impots.gouv.fr → Espace particulier → Gérer mes biens immobiliers. Kloppen adres + gebruik?
- Bevestig/corrigeer je déclaration d’occupation en update bij wijzigingen vóór 1 juli. Zie onze stap-voor-stap handleiding.
- Noteer de betaaldata voor Taxe foncière (oktober) en Taxe d’habitation (nov/dec).
- Check of TEOM op je foncière-aanslag staat en plan dit mee.
- Controleer of je gemeente een eventuele surtaxe toepast op tweede woningen.
Veelgemaakte valkuilen
“Ik kocht in maart, dus ik betaal toch niets over dit jaar?”
Formeel kijkt de fiscus naar wie op 1 januari eigenaar is. Verrekening regel je onderling in de koopakte.
“Vrijstelling voor foncière betekent ook geen TEOM.”
Niet per se. TEOM kan alsnog verschuldigd zijn en staat vaak op hetzelfde biljet.
“Ik zie geen aanslag, dus er komt niets.”
Zorg dat je impots-account klopt en je bezettingsverklaring op tijd is ingediend; anders kan je later alsnog (met minder speling) moeten betalen.
Feitelijke controle (2025)
De onderstaande punten zijn gefactcheckt en actueel voor 2025:
- Taxe foncière (TF): betaalplicht ligt bij de eigenaar op 1 januari. Aanslagen komen doorgaans in oktober.
- Taxe d’habitation (TH): afgeschaft voor hoofdverblijven; geldt nog voor tweede woningen en sommige leegstaande panden. Aanslagen meestal in november/december.
- Surtaxe (tweede woning): gemeenten mogen een verhoging van 5–60% toepassen, vooral in gebieden met hoge woningdruk.
- TEOM: afvalstoffenheffing, vaak op hetzelfde aanslagbiljet als de taxe foncière.
- Verplichting eigenaar: de jaarlijkse déclaration d’occupation invullen/actualiseren via impots.gouv.fr → Gérer mes biens immobiliers is cruciaal voor correcte aanslagen.
- Déclaration d’occupation: na de eerste opgave hoef je dit niet jaarlijks opnieuw te doen als er geen wijzigingen zijn; wel updaten bij verandering (richtdatum rond 1 juli).
