Een Franse makelaar werkt voor de verkoper, niet voor jou. Hij heeft het verkoopmandaat en zijn courtage van ruwweg 4 tot 8 procent zit meestal al in de vraagprijs. Er bestaat in Frankrijk geen NVM en geen aankoopmakelaar zoals wij die kennen; het dichtstbijzijnde is een chasseur immobilier. Kopen zonder makelaar mag en gebeurt veel, maar een notaris is altijd verplicht. Hieronder wat je moet weten voordat je een makelaar inschakelt, en hoe je er een vindt die Nederlands spreekt.
Wat doet een Franse makelaar wel en niet?
De agent immobilier krijgt van de verkoper een mandaat om het huis te verkopen. Hij vertegenwoordigt dus de verkoper. Dat klinkt logisch, maar Nederlanders gaan er vaak van uit dat de makelaar die hen rondleidt ook hun belangen behartigt. Dat is niet zo, en hij is ook niet verplicht je te wijzen op zaken die je van een bod zouden afhouden.
Wat hij wel doet: het huis aanbieden, bezichtigingen regelen, biedingen doorgeven, het compromis laten opstellen of zelf opstellen, en het dossier naar de notaris begeleiden. Wat hij niet doet: voor jou onderhandelen, een bouwkundige beoordeling geven of je adviseren over de fiscale of juridische vorm van je aankoop.
Er is wel een informatieplicht. De makelaar moet je het dossier de diagnostic technique overhandigen en mag gebreken die hij kent niet verzwijgen. Dat is iets anders dan meedenken. Hij gaat niet uit zichzelf na of je mag uitbouwen, of die schuur legaal is omgebouwd, of wat het PLU (het Franse bestemmingsplan) van plan is met het weiland ernaast.
Vuistregel: alles wat je zeker wilt weten, onderzoek je vóór het compromis of je laat het er als ontbindende voorwaarde in opnemen. Daarna is het te laat.
De carte professionnelle: vraag ernaar
Bemiddeling bij vastgoed valt onder de loi Hoguet. Wie het beroep uitoefent heeft een carte professionnelle nodig, in de volksmond de carte T van transactions. Die wordt afgegeven door de Kamer van Koophandel, moet elke drie jaar worden verlengd, en vereist een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en een financiële garantie.
Het nummer hoort in de advertentie en op de correspondentie te staan. Vraag ernaar als je het niet ziet. Veel mensen die je tegenkomt zijn agent commercial: zelfstandigen die onder de kaart van een kantoor werken. Dat is volstrekt normaal, maar dan weet je bij wie de aansprakelijkheid ligt.
Wat kost een makelaar in Frankrijk?
De courtage ligt ruwweg tussen 4 en 8 procent van de verkoopprijs, en is meestal een percentage dat daalt naarmate het huis duurder is. Bij goedkope huizen wordt vaak een vast minimumbedrag gerekend, waardoor je op een huis van 80.000 euro zomaar op 8 tot 10 procent uitkomt. Tarieven zijn vrij, dus ze verschillen per kantoor.
Belangrijker dan het percentage is de vraag wie betaalt. Dat staat in het mandaat en het hoort in de advertentie te staan:
- FAI (frais d’agence inclus): de courtage zit in de vraagprijs. Dit is het meest voorkomend. Formeel betaalt de verkoper, in de praktijk zit het in de prijs die jij betaalt.
- Charge acquéreur: de courtage komt bovenop de vraagprijs en jij betaalt hem apart. Dit ziet er duurder uit, maar heeft een voordeel dat bijna niemand kent: de overdrachtsbelasting wordt berekend over de prijs zonder die courtage, dus je betaalt iets minder kosten koper.
- Charge vendeur: de verkoper betaalt, los van de prijs.
Reken het verschil door in de kostencalculator, want bij een huis van twee ton scheelt het al snel duizend euro.
Waarom hetzelfde huis bij twee kantoren een andere prijs heeft
Een Franse verkoper geeft zijn huis vaak aan meerdere kantoren tegelijk (mandat simple). Elk kantoor telt zijn eigen courtage bij de nettoprijs op. Zie je hetzelfde huis met een verschil van tienduizend euro, dan kijk je meestal niet naar onderhandelingsruimte maar naar twee verschillende tarieven. Bij een mandat exclusif zit het huis bij één kantoor, doorgaans voor een vaste periode van drie maanden die niet tussentijds opgezegd kan worden.
Het verklaart ook waarom je het adres niet krijgt. Bij een mandat simple is de makelaar bang dat je hem passeert en rechtstreeks bij de verkoper aanklopt, of naar het kantoor verderop loopt dat hetzelfde huis goedkoper heeft staan. Je krijgt de gemeente, en de exacte locatie pas bij de bezichtiging. Lastig als je op afstand zoekt, maar het is geen onwil.
Hoe wij het zelf deden
Wij kochten ons huis in Sainte-Marie-la-Mer via de makelaar van de verkoper, met een Nederlandse adviseur op de achtergrond. Dat ging zo.
Vanuit Nederland hadden we twaalf huizen uitgezocht op internet. We hebben de kantoren gebeld, afspraken gemaakt en zijn uiteindelijk met zes makelaars op pad geweest. Het huis dat we uiteindelijk kochten stond niet op internet. Dat kwam uit het bestand van een makelaar. Dat is precies de reden om langs de kantoren te gaan: er is aanbod dat nog nergens staat, of dat er bewust niet op komt.
Wat het ons opleverde: toegang tot dat aanbod, iemand die de afspraken regelde en een dossier dat compleet bij de notaris kwam. Wat we er zelf bij moesten doen: opletten. De makelaar hield ons netjes op de hoogte, maar hij onderhandelde voor de verkoper. De Nederlandse adviseur keek mee, alleen moesten we hem er steeds zelf bij halen. Proactief was hij niet.
Achteraf: voor een eerste huis in een prijsklasse waar de bijkomende kosten meevallen, zouden we het zo weer doen. Inmiddels is ons Frans een stuk beter en kennen we het proces van binnenuit. Bij een volgend huis zouden we eerder rechtstreeks met de verkoper om tafel gaan.
Eén waarschuwing uit die tijd. Rond dit onderwerp zit veel commercie, en je eigen zoekgedrag zet je snel in een bubbel waarin het koopproces óf veel te ingewikkeld óf veel te simpel wordt voorgesteld. Stel je vragen daarom ook op plekken waar niemand iets aan je hoeft te verdienen. Onze hele zoektocht staat hier.
Kun je in Frankrijk kopen zonder makelaar?
Ja, en het gebeurt veel. Ongeveer een derde van de Franse woningen wisselt van eigenaar zonder tussenkomst van een makelaar. Je vindt dat aanbod op PAP.fr, op Leboncoin en op de site van de notarissen, waar notarissen huizen in hun eigen standplaats aanbieden.
Wat je dan bespaart is de courtage. Wat je mist is iemand die de afspraken maakt, het dossier compleet krijgt en de verkoper op zijn verplichtingen wijst. De notaris vangt een deel daarvan op, want die is hoe dan ook verplicht en controleert de juridische kant. Maar de notaris is niet jouw adviseur: hij bedient de transactie.
Koop je zonder makelaar, zorg dan zelf voor de dingen die anders vanzelf gaan: een compleet dossier de diagnostic technique, de juiste ontbindende voorwaarden in het compromis, en eigen offertes voor werk dat je wilt laten doen. Hoe dat proces loopt staat in de regels bij het kopen van een huis in Frankrijk.
Bestaat er een Nederlandse aankoopmakelaar in Frankrijk?
Niet in de vorm die je uit Nederland kent. Er is geen NVM, geen aankoopmakelaar die standaard voor de koper optreedt, en geen tuchtrecht dat daarop is ingericht. Wat er wel is:
- Nederlandstalige agents immobiliers. In de regio’s waar veel Nederlanders en Belgen kopen zitten makelaars die Nederlands spreken, vaak zelf geëmigreerd. Zij werken gewoon met een verkoopmandaat, dus de taal verandert niets aan wiens belang ze dienen. Wat het wel verandert: je begrijpt precies wat er in het compromis staat, en dat is veel waard.
- Chasseur immobilier. Dit is het Franse equivalent van een aankoopmakelaar: iemand die namens jou zoekt, bezichtigt en onderhandelt. Hij heeft ook een carte T nodig en rekent doorgaans 2 tot 5 procent of een vast bedrag. In toeristische regio’s zijn er die in het Nederlands of Engels werken.
- Een Nederlandse adviseur ter plaatse. Geen makelaar, maar iemand die met je meeloopt bij bezichtigingen en bij de notaris. Werkt goed als je zelf zoekt maar de taal en de gewoontes niet kent.
Hoe kies je er een?
- Vraag naar de carte professionnelle en onder welk kantoor hij werkt.
- Vraag hoeveel transacties hij vorig jaar in jouw departement heeft gedaan. Lokale kennis verslaat een mooie website.
- Vraag expliciet wie zijn opdrachtgever is bij de huizen die hij je laat zien.
- Vraag of de courtage in de vraagprijs zit en hoeveel die is, in euro’s.
- Laat je niet overhalen om de notaris van de makelaar te nemen. Je hebt recht op je eigen notaris en het kost je niets extra.
Liever dat een makelaar die wij kennen met je meezoekt? Vertel wat je zoekt, dan sturen wij je wensen naar een makelaar in die regio die we zelf gesproken hebben. Die laat je als eerste weten als er een huis is dat bij je past. Laat een makelaar met je meezoeken →
Hoe benader je een Franse makelaar?
Bellen. Niet mailen.
Een Frans makelaarskantoor draait op de telefoon. Een contactformulier via een portaal als Green Acres of SeLoger blijft vaak lang liggen, zeker in het hoogseizoen. Bel je, dan heb je meteen antwoord en weet je binnen een minuut of het huis nog te koop staat.
- Bel het kantoor zelf, niet het algemene nummer van het portaal.
- Zeg meteen wie je bent, wanneer je in de streek bent en welke referentie je bedoelt.
- Stuur daarna een korte mail met je zoekprofiel: plaats en straal, budget, type huis, aantal slaapkamers, en of je contant koopt of financiering nodig hebt. Daarmee blijf je in beeld voor wat er nóg binnenkomt.
- Spreek je geen Frans, zeg dat dan direct en vraag of er iemand op kantoor Engels spreekt. Dat scheelt een moeizaam gesprek.
- Krijg je niemand te pakken: bel ’s ochtends tussen negen en half elf. Tussen de middag is het kantoor dicht.
Geen zin om tien kantoren af te bellen? Vul je wensen één keer in bij de Zoekhulp. Je krijgt je zoeklinks voor de Franse sites in je mailbox, en je kunt zelf aanvinken of een makelaar in jouw departement contact met je mag opnemen.
Veelgestelde vragen
Moet ik een makelaar inschakelen om in Frankrijk te kopen?
Nee. Een notaris is verplicht, een makelaar niet.
Wie betaalt de makelaar?
Meestal de verkoper, maar de courtage zit dan wel in de vraagprijs. Staat er “charge acquéreur” bij, dan betaal jij hem apart bovenop de prijs.
Wat is een mandat exclusif?
Een opdracht waarbij één kantoor het huis exclusief mag verkopen, meestal voor drie maanden. Dat is de afspraak tussen de verkoper en het kantoor; voor jou als koper verandert het vooral dat je het huis nergens anders tegenkomt.
Kan een Nederlandse makelaar mij in Frankrijk begeleiden?
Begeleiden en adviseren mag. Bemiddelen bij de transactie zelf mag alleen met een Franse carte professionnelle of onder de kaart van een Frans kantoor.
Waarom staat hetzelfde huis op meerdere sites met verschillende prijzen?
Omdat elk kantoor zijn eigen courtage bij de nettoprijs optelt. Er is in Frankrijk geen centrale database, dus vergelijken doe je zelf.
Waarom krijg ik het adres van het huis niet te zien?
Omdat hetzelfde huis meestal bij meerdere kantoren staat en de makelaar niet gepasseerd wil worden. Je krijgt de gemeente, en de exacte locatie bij de bezichtiging.
Verder lezen
Er is geen Franse Funda: zo zoek je wel. Verder: de regels bij het kopen van een huis in Frankrijk, alle belastingen bij aankoop en bezit en de complete koopgids.
