Drie getallen die je moet kennen. Bij aankoop van een bestaand huis betaal je ongeveer 7 tot 8 procent kosten koper, waarvan het grootste deel overdrachtsbelasting is; bij nieuwbouw is dat 2 tot 3 procent. Als eigenaar betaal je jaarlijks taxe foncière en, bij een tweede woning, ook taxe d’habitation. Verkoop je met winst binnen 22 jaar, dan betaal je 26,5 procent over de waardestijging (19 procent inkomstenbelasting plus 7,5 procent sociale heffing), met korting naarmate je het huis langer had.
Hieronder per moment in het bezit: wat je betaalt bij aankoop, elk jaar, bij verhuur en bij verkoop. Plus de meldplicht die veel Nederlandse eigenaren missen.
Onderdeel van het stappenplan. Wanneer je welke belasting betaalt, zie je per stap terug in ons stappenplan huis kopen in Frankrijk.
Disclaimer: dit overzicht is gebaseerd op openbare bronnen en op onze eigen ervaring, laatst bijgewerkt op 19 september 2026. Belastingregels veranderen en hangen af van jouw persoonlijke situatie. Wij zijn geen belastingadviseur en aan deze pagina kun je geen rechten ontlenen. Laat je situatie voorleggen aan een adviseur die het Franse en het Nederlandse of Belgische stelsel allebei kent.
Wat betaal je bij de aankoop?
De belasting die je in Frankrijk bij aankoop betaalt, heet droits de mutation à titre onéreux (DMTO) en is vergelijkbaar met de Nederlandse overdrachtsbelasting. Die zit verwerkt in wat iedereen de frais de notaire noemt, hoewel maar een klein deel daarvan naar de notaris zelf gaat.
Let op, dit is sinds 2025 veranderd. Per 1 april 2025 mochten departementen hun deel verhogen van 4,50 naar 5,00 procent, en de grote meerderheid heeft dat gedaan. De maatregel loopt tot 30 april 2028. Samen met het gemeentelijke deel en de inningsopslag komt de overdrachtsbelasting daarmee op ongeveer 6,3 procent in plaats van de 5,8 procent die je in oudere artikelen nog tegenkomt.
- Bestaande woning: reken op 7 tot 8 procent kosten koper in totaal. Bij goedkope huizen valt het percentage hoger uit, omdat een deel van de kosten vast is; onder de 100.000 euro kom je al snel boven de 8 procent uit.
- Nieuwbouw of daaraan gelijkgesteld: 2 tot 3 procent. De overdrachtsbelasting is daar verlaagd tot 0,715 procent, maar er zit 20 procent btw (TVA) in de vraagprijs verwerkt.
- Makelaarscourtage: staat er soms bovenop en soms al in de vraagprijs. Let op de afkorting FAI (frais d’agence inclus) in de advertentie.
De Franse vrijstelling voor starters op de eigen woning geldt niet voor een tweede huis, dus daar heb je als Nederlandse of Belgische koper niets aan.
Reken je eigen situatie door met de gratis kostencalculator.
Welke belastingen betaal je elk jaar als eigenaar?
Taxe foncière
De eigenaarsbelasting, vergelijkbaar met het eigenaarsdeel van de Nederlandse onroerendezaakbelasting. Berekend op de kadastrale huurwaarde, het oppervlak en het comfortniveau, met opslagen van gemeente en departement. De aanslag komt in september of oktober. Betalen kan in maandelijkse termijnen.
Taxe d’habitation, alleen nog voor tweede woningen
Voor hoofdverblijven is deze belasting afgeschaft, maar voor tweede woningen betaal je hem gewoon. Hij wordt geheven bij wie het huis op 1 januari tot zijn beschikking had, ook als je er dat jaar nauwelijks was. De aanslag komt rond november.
De surtaxe: de opslag die je kunt verrassen
Gemeenten in gebieden met een gespannen woningmarkt mogen een opslag heffen op de taxe d’habitation voor tweede woningen, van 5 tot 60 procent. Veel kustgemeenten en toeristische plaatsen doen dat. Check dit vóór je koopt: het kan honderden euro’s per jaar schelen tussen twee dorpen die naast elkaar liggen. Meer hierover in ons artikel over het verschil tussen taxe d’habitation en taxe foncière.
IFI, de Franse vermogensbelasting
De impôt sur la fortune immobilière geldt als de nettowaarde van je Franse vastgoed boven 1,3 miljoen euro uitkomt. Je betaalt dan over het deel boven 800.000 euro. Schulden die je bent aangegaan voor aankoop, uitbreiding of verbetering van de woning mag je aftrekken. Voor de meeste kopers speelt dit niet, maar het is goed om de drempel te kennen.
Wat moet je in Nederland of België opgeven?
Nederland. De waarde van je Franse huis geef je op in box 3. Vervolgens krijg je aftrek ter voorkoming van dubbele belasting, omdat onroerend goed volgens het belastingverdrag alleen belast mag worden in het land waar het staat. Per saldo betaal je er in Nederland dus geen vermogensrendementsheffing over, maar het telt wel mee voor het tarief over je overige vermogen. Aangeven is verplicht, ook als er niets te betalen valt.
België. Buitenlands vastgoed moet je aangeven. Sinds de hervorming van 2021 wordt er een kadastraal inkomen aan toegekend, wat de aangifte anders maakt dan vroeger. De uitwerking verschilt per gewest.
De meldplicht die veel eigenaren missen
Sinds 2023 moet elke eigenaar van Frans vastgoed via de portaal van de Franse belastingdienst (impots.gouv.fr, onderdeel “Gérer mes biens immobiliers”) per pand aangeven of het een hoofdverblijf, een tweede woning of verhuurd is, en wie het bewoont. Dat geldt ook voor garages, kelders en parkeerplaatsen die apart kadastraal bekend zijn.
Je hoeft dit alleen opnieuw te doen als er iets verandert, maar je moet het wél een keer gedaan hebben. Nederlandse eigenaren missen dit vaak omdat de brief in het Frans komt en er geen aanslag bij zit. Je hebt er een Frans belastingaccount voor nodig; dat aanmaken kost een paar weken, dus doe het niet op het laatste moment.
Wat betaal je over huurinkomsten?
Verhuur je het huis, dan betaal je belasting over de huurinkomsten in Frankrijk, niet in Nederland of België. Bij gemeubileerde verhuur, wat voor een vakantiehuis vrijwel altijd het geval is, vallen die inkomsten onder de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De Franse fiscus ziet je dan als ondernemer, ook als je maar een paar weken per jaar verhuurt.
De regels voor gemeubileerde verhuur zijn de laatste jaren meermaals aangepast, onder meer de drempels en de kostenaftrek in het micro-BIC-regime. Ga hier niet af op een artikel van twee jaar oud, ook niet op dit artikel: laat de actuele regels bevestigen voordat je je verhuur inricht. Houd er verder rekening mee dat veel gemeenten een toeristenbelasting heffen en een registratienummer eisen voor kortetermijnverhuur.
Wat betaal je bij verkoop?
Verkoop je je tweede huis met winst, dan betaal je in Frankrijk belasting over de waardestijging, de taxe sur la plus-value. Is er geen winst, dan betaal je niets.
- Het tarief is 26,5 procent voor Nederlandse en Belgische verkopers: 19 procent inkomstenbelasting plus 7,5 procent sociale heffing. Dat verlaagde sociale tarief geldt omdat je in Nederland of België sociaal verzekerd bent en niet in Frankrijk. Ben je wél in Frankrijk verzekerd, dan is het 17,2 procent in plaats van 7,5 en kom je uit op 36,2 procent. Zorg dat je bewijs van je verzekering in eigen land bij de hand hebt.
- Bij winsten boven 50.000 euro komt er een extra heffing bij die oploopt tot 6 procent.
- Je krijgt korting naarmate je het huis langer had. Vanaf het zesde jaar loopt de vrijstelling op. Na 22 jaar betaal je geen inkomstenbelasting meer over de winst, na 30 jaar ook de sociale heffing niet.
- Bepaalde kosten mag je bij de aankoopprijs optellen, waardoor de belaste winst lager wordt: de kosten koper, en verbouwingen die door een Frans bedrijf zijn uitgevoerd en waarvan je de facturen hebt. Doe je het zelf, dan telt het niet mee. Bewaar dus elke factuur, vanaf dag één.
Dat laatste punt is de meest gemiste besparing in dit hele overzicht. Wie twintig jaar lang bonnetjes bewaart, betaalt bij verkoop duizenden euro’s minder.
Kopen via een SCI: wanneer het loont
In Frankrijk is het gebruikelijk om vastgoed te kopen via een Société Civile Immobilière, een vastgoedvennootschap met minimaal twee deelnemers. Het grote voordeel is de overdracht: je kunt stukjes van de waarde overdragen door aandelen over te dragen, wat bij vererven of schenken aan kinderen praktisch is.
Of het fiscaal gunstig is, hangt af van je situatie en de regels zijn op dit punt de laatste jaren veranderd, zowel in Frankrijk als in de verdragen. Ga hier dus niet af op wat je op fora leest, ook niet op de vaak herhaalde stelling dat een SCI je buiten de IFI houdt. Frankrijk kan bovendien erfbelasting heffen over de aandelen. Laat dit doorrekenen vóór de aankoop: een SCI achteraf optuigen kost opnieuw overdrachtsbelasting.
Checklist: wat je nú kunt doen
- Vraag vóór je bod de aanslag taxe foncière en taxe d’habitation van de verkoper op. Dat zijn de echte bedragen, geen schatting.
- Check bij de mairie of de gemeente een surtaxe op tweede woningen heft, en hoeveel procent.
- Reken de kosten koper door met de actuele percentages, niet met de 5,8 procent uit oudere overzichten.
- Maak na aankoop een account aan bij impots.gouv.fr en doe de verplichte melding over het gebruik van het pand.
- Bewaar vanaf dag één elke factuur van werk dat door een Frans bedrijf is gedaan. Dat verlaagt je belasting bij verkoop.
- Geef het huis op in box 3 of in je Belgische aangifte, ook als je er per saldo niets over betaalt.
Veelgemaakte fouten
- Rekenen met een percentage kosten koper uit een artikel van vóór april 2025.
- De taxe d’habitation vergeten omdat je hebt gelezen dat hij is afgeschaft. Voor tweede woningen bestaat hij gewoon nog.
- De melding bij de Franse belastingdienst overslaan omdat er geen aanslag bij zat.
- Verbouwen zonder facturen op naam, en bij verkoop merken dat je die kosten niet mag aftrekken.
- Denken dat verhuurinkomsten in Nederland worden belast. Dat gebeurt in Frankrijk.
Veelgestelde vragen
Hoeveel kosten koper betaal ik in Frankrijk?
Ongeveer 7 tot 8 procent bij een bestaande woning en 2 tot 3 procent bij nieuwbouw. Bij goedkope huizen ligt het percentage hoger.
Betaal ik in Nederland belasting over mijn Franse huis?
Je geeft het op in box 3 en krijgt daarna aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Per saldo betaal je er in Nederland geen heffing over, maar het telt mee voor het tarief over je overige vermogen.
Moet ik taxe d’habitation betalen?
Voor een tweede woning wel, voor een hoofdverblijf niet. In veel toeristische gemeenten komt er nog een opslag bovenop.
Wat betaal ik als ik met winst verkoop?
26,5 procent over de waardestijging als je in Nederland of België sociaal verzekerd bent, met korting vanaf het zesde bezitsjaar en volledige vrijstelling na 30 jaar.
Kan ik verbouwingskosten aftrekken?
Bij verkoop wel, mits het werk is uitgevoerd door een Frans bedrijf en je de facturen kunt overleggen. Zelf klussen telt niet mee.
Verder lezen
Taxe d’habitation of taxe foncière: het verschil en de deadlines, de regels bij het kopen van een huis in Frankrijk, de hypotheek voor een huis in Frankrijk en de complete koopgids.
