Kort gezegd: bij de Franse notaris kom je negen begrippen tegen die op Nederlandse termen lijken, maar juridisch vaak iets anders betekenen. Na de bedenktijd van tien dagen zit je aan het compromis de vente vast. Wat niet in het contract staat, kun je later moeilijk inroepen. Je bent pas eigenaar bij de acte authentique. En de frais de notaire (7 tot 8% bij een bestaande woning) zijn vooral belastingen, geen honorarium.
Inleiding door Marc Roelofs
Toen Marieke en ik ons huis in de Pyrénées-Orientales kochten, kwamen we de meeste van deze begrippen tegen. Hoe we daar terechtkwamen, lees je in waarom onze keuze op de Pyrénées-Orientales viel en in onze zoektocht naar ons droomhuis.
Deze keer geef ik het woord aan iemand die de taal achter die begrippen beter uitlegt dan ik. Jérôme Paul geeft online les Frans aan Nederlanders met een huis in Frankrijk en maakt de podcast Une maison en France. Hieronder zet hij de negen notariële begrippen op een rij waar Nederlandse kopers het vaakst de mist mee ingaan.
Een huis kopen in Frankrijk: waarom deze begrippen ertoe doen
Door Jérôme Paul
Een huis kopen in Frankrijk doe je natuurlijk niet zomaar. Het gaat om een investering van duizenden, soms zelfs honderdduizenden euro’s. Wanneer je bij de notaris zit, wil je dus niet zomaar ergens je handtekening onder zetten zonder een minimaal begrip van de Franse terminologie. Ik spreek hier bewust over begrippen en niet over woorden, want het gaat om zeer specifieke vaktermen die je vrijwel uitsluitend tegenkomt in een notariële of juridische context.
Maar voordat we verdergaan, wil ik eerst mijn persoonlijke mening geven: als je een huis in Frankrijk wilt kopen, laat je dan begeleiden. Doe bij voorkeur een beroep op een makelaar die zowel Frans als Nederlands vloeiend spreekt, die de verschillen kent tussen de Franse notaire en de Nederlandse notaris, én die goed thuis is in de Franse vastgoedmarkt.
Een makelaar die Nederlands én Frans spreekt?
Vertel waar en wat je zoekt. Een Nederlandstalige makelaar in die regio zoekt met je mee en loopt het traject tot aan de notaris met je door.
Laat een makelaar meezoekenOf bekijk hulp in jouw regioDat neemt niet weg dat het bijzonder nuttig is om een aantal sleutelbegrippen te kennen. Zo begrijp je beter waarover het gaat wanneer de notaris termen gebruikt als compromis de vente of délai de rétractation.
De grootste valkuil is trouwens niet dat je een Frans woord niet kent. De echte valkuil ontstaat wanneer je denkt een begrip te begrijpen omdat het lijkt op een Nederlands woord, terwijl er in werkelijkheid een heel andere juridische betekenis achter schuilgaat.
Hieronder vind je de Franse begrippen die je beter niet kunt negeren. Ze lijken soms sterk op Nederlandse termen en wekken de indruk dat ze in Frankrijk en Nederland precies hetzelfde betekenen, terwijl dat lang niet altijd zo is.
De negen begrippen in één oogopslag
| Frans begrip | Lijkt op | Maar let op |
|---|---|---|
| Compromis de vente | Voorlopig koopcontract | Veel bindender. Na tien dagen kom je er moeilijk nog onderuit. |
| Délai de rétractation | Bedenktijd | Vaak je laatste kans om zonder gevolgen af te haken. |
| Conditions suspensives | Ontbindende voorwaarden | Wat niet is opgeschreven, bestaat juridisch niet. |
| Diagnostic immobilier | Bouwkundige keuring | Brengt risico’s in kaart, geen volledige technische analyse. |
| Jouissance du bien | Genot van het goed | Meestal pas vanaf de definitieve akte, niet bij het compromis. |
| Servitude | Erfdienstbaarheid | Oude rechten blijven geldig, ook als niemand ze gebruikt. |
| Taxe foncière | OZB | Verschilt sterk per gemeente, vorig jaar is geen garantie. |
| Acte authentique | Notariële akte | Pas hier word je eigenaar. Authentique betekent niet “echt”. |
| Frais de notaire | Notariskosten | Grotendeels belastingen, 7 tot 8% bij een bestaande woning. |
1. Le compromis de vente
Lijkt op: voorlopig koopcontract
Je zou gemakkelijk kunnen denken dat een compromis de vente gewoon vertaald kan worden als voorlopig koopcontract. Toch ligt dat iets ingewikkelder.
In Frankrijk is een compromis de vente juridisch veel bindender dan een Nederlands voorlopig koopcontract. Het vormt een cruciale stap in het aankoopproces, omdat het na afloop van de wettelijke bedenktijd van tien dagen moeilijk wordt om nog terug te komen op je beslissing.
Een Nederlands voorlopig koopcontract is doorgaans flexibeler. Partijen kunnen daarin bijkomende ontbindingsclausules of specifieke voorwaarden opnemen. In Frankrijk geldt dat een koper die na afloop van de termijn van tien dagen afhaakt, terwijl er geen probleem is met de financiering (bijvoorbeeld omdat de hypotheek gewoon wordt toegekend), kan worden verplicht de woning alsnog te kopen of een schadevergoeding te betalen.
2. Le délai de rétractation
Lijkt op: bedenktijd
Wanneer je in Frankrijk een compromis de vente ondertekent voor een woning, beschik je over een wettelijke bedenktijd van tien dagen. Gedurende die tien dagen mag je zonder opgave van reden en zonder boete afzien van de aankoop.
Nederlandse kopers moeten hier bijzonder alert op zijn. Die termijn geeft soms een vals gevoel van veiligheid. Een veelgemaakte fout is te denken dat je ook na die tien dagen nog gemakkelijk van gedachten kunt veranderen. Zodra de termijn verstreken is, ben je in principe definitief gebonden, tenzij een ontbindende voorwaarde uit het contract van toepassing is.
Valkuil: beschouw die tien dagen niet als een administratieve formaliteit. In Frankrijk is dit vaak je laatste echte mogelijkheid om zonder gevolgen uit de koop te stappen.
3. Les conditions suspensives
Lijkt op: ontbindende voorwaarden (letterlijk: opschortende voorwaarden)
Een condition suspensive is een bepaling die ervoor zorgt dat de verkoop kan worden geannuleerd wanneer vooraf vastgelegde voorwaarden niet worden vervuld. De bekendste is de voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecaire lening.
Veel Nederlandse kopers zijn verrast door het belang van deze clausules in Frankrijk. Alles wat niet expliciet in het compromis de vente staat, kan later moeilijk worden ingeroepen.
Wil je bijvoorbeeld alleen kopen als je een bouwvergunning krijgt of als je een schuur kunt ombouwen tot woning, dan doe je er verstandig aan die voorwaarden expliciet in het contract te laten opnemen.
Valkuil: denken dat bepaalde voorwaarden vanzelfsprekend zijn. In Frankrijk geldt vaak: wat niet is opgeschreven, bestaat juridisch gezien niet.
Tip: twijfel je of jouw voorwaarden goed in het compromis staan? Laat het concept vóór ondertekening lezen door een Nederlandstalige advocaat. Zie juridische bijstand.
4. Le diagnostic immobilier
Lijkt op: technische keuring
Er bestaat geen perfecte Nederlandse vertaling. Men zou kunnen spreken van een technische keuring, maar die vertaling dekt de lading niet volledig.
In Frankrijk moet de verkoper een reeks verplichte onderzoeken voorleggen, samengebracht in het Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Dat dossier kan onder meer informatie bevatten over de energieprestatie van de woning, asbest, lood, termieten, gas en elektriciteit.
Veel Nederlandse kopers denken dat een Frans diagnostic immobilier vergelijkbaar is met een grondige bouwkundige keuring. Dat is niet het geval. De Franse diagnoses geven vooral informatie over bepaalde risico’s en kenmerken van het pand. Ze vormen geen volledige technische analyse van de staat van de woning.
Valkuil: aannemen dat een woning technisch in orde is omdat er geen bijzonderheden in de diagnoses staan. Zeker bij oudere woningen kan een aanvullende expertise verstandig zijn.
Tip: op onze pagina Diagnostics en DPE leggen we elk rapport uit het dossier in gewoon Nederlands uit, met een checklist om ze na te lopen.
5. La jouissance du bien
Lijkt op: genot van het goed, of eenvoudiger: het recht om het pand te gebruiken
Dit begrip verwijst naar het moment waarop je de woning daadwerkelijk mag gebruiken en bewonen. In de meeste gevallen gaat dit recht over op de dag waarop de definitieve notariële akte wordt ondertekend. Toch bestaan er uitzonderingen. Soms spreken partijen af dat de feitelijke ingebruikname later plaatsvindt.
Voor Nederlandse kopers die meteen willen verbouwen of verhuizen, verdient dit punt bijzondere aandacht.
Valkuil: denken dat je de woning al mag gebruiken zodra het compromis de vente is ondertekend. Zolang de definitieve akte niet is verleden, ben je doorgaans nog geen eigenaar.
6. La servitude
Lijkt op: erfdienstbaarheid
Een servitude is een last die rust op een perceel ten gunste van een ander perceel of een buur. Het kan bijvoorbeeld gaan om een recht van overpad of een recht om water te putten. Dergelijke rechten komen vrij vaak voor op het Franse platteland. Sommige bestaan al tientallen of zelfs honderden jaren.
Belangrijk om te begrijpen is dat een servitude niet automatisch verdwijnt omdat ze niet meer gebruikt lijkt te worden. Veel oude rechten blijven juridisch geldig.
Valkuil: je uitsluitend baseren op wat je tijdens de bezichtiging ziet. Een prachtige woning met een fantastisch uitzicht kan belast zijn met rechten die het gebruik van het perceel aanzienlijk beperken.
7. La taxe foncière
Lijkt op: onroerendezaakbelasting (OZB), al zijn beide systemen niet identiek
De taxe foncière is een lokale belasting die jaarlijks door de eigenaar van het pand wordt betaald. Het bedrag staat meestal vermeld in het compromis de vente en in de definitieve koopakte, zodat de koper een idee krijgt van de toekomstige jaarlijkse lasten.
Nederlandse kopers zijn soms verrast door het bedrag, aangezien deze belasting sterk kan variëren van gemeente tot gemeente. Het is bovendien belangrijk te weten dat het bedrag dat de verkoper vorig jaar betaalde geen garantie biedt voor de toekomst.
Valkuil: je alleen op de aankoopprijs richten en de jaarlijkse vaste lasten onderschatten.
8. L’acte authentique
Lijkt op: notariële akte
De acte authentique is de definitieve verkoopakte die bij de notaris wordt ondertekend. Op dat moment wordt het eigendom daadwerkelijk overgedragen aan de koper.
Voor Nederlanders kan het woord authentique misleidend zijn. Het betekent niet dat het document “echt” of “origineel” is, maar dat het is opgesteld door een openbaar ambtenaar met een bijzondere wettelijke bevoegdheid: de notaris.
In de praktijk betaal je tijdens deze ondertekening het resterende saldo van de koopprijs, ontvang je de sleutels en word je officieel eigenaar.
Valkuil: denken dat je al eigenaar bent zodra het compromis de vente is getekend. De eigendomsoverdracht wordt definitief vastgelegd in de acte authentique.
9. Les frais de notaire
Lijkt op: notariskosten
De meest voor de hand liggende vertaling is notariskosten, maar die is eigenlijk misleidend. In Frankrijk bestaan de frais de notaire namelijk niet alleen uit de vergoeding van de notaris. Het grootste deel bestaat uit belastingen en heffingen die de notaris int voor de staat en de lokale overheden. Slechts een beperkt deel komt daadwerkelijk terecht bij de notaris zelf.
Bij bestaande woningen bedragen de notariskosten doorgaans tussen 7% en 8% van de aankoopprijs. Bij nieuwbouw ligt dit meestal tussen 2% en 3%. Veel Nederlandse kopers ontdekken dit pas laat, omdat zij redeneren vanuit het Nederlandse systeem.
Valkuil: je budget alleen baseren op de vraagprijs van de woning. Neem de notariskosten vanaf het begin mee in je financiële planning.
Wat kost jouw huis echt?
Vul de vraagprijs in. De kostencalculator rekent notariskosten, makelaarscourtage, jaarlijkse lasten en je maandlast voor je door.
Open de kostencalculatorTot slot
Zoals je hebt gemerkt, betekent een huis kopen in Frankrijk veel meer dan Franse woorden naar het Nederlands vertalen. De echte uitdaging bestaat erin de juridische werkelijkheid achter die begrippen te begrijpen. Een compromis de vente is niet exact hetzelfde als een voorlopig koopcontract, een diagnostic immobilier is geen volwaardige technische keuring en frais de notaire zijn veel meer dan alleen het honorarium van de notaris.
Gelukkig hoef je geen jurist of specialist in Frans vastgoed te worden om met vertrouwen een huis in Frankrijk te kunnen kopen. Wel is het belangrijk om goed geïnformeerd te zijn en je te laten begeleiden door professionals die zowel de Franse vastgoedmarkt als de situatie van Nederlandse kopers begrijpen.
Onthoud vooral dit: wanneer een Frans juridisch begrip sterk lijkt op een Nederlands begrip, wees dan extra voorzichtig. Achter woorden die vertrouwd klinken, gaan soms belangrijke verschillen schuil die grote gevolgen kunnen hebben voor je aankoop.
En als je twijfelt, stel dan altijd vragen. Bij een vastgoedtransactie die vaak een levensproject vertegenwoordigt, is het beter één vraag te veel te stellen dan één uitleg te weinig te krijgen.
Over Jérôme Paul
Jérôme Paul is online docent Frans, gespecialiseerd in Frans voor Nederlanders die een huis in Frankrijk hebben, zowel voor vakanties als voor permanent verblijf. Hij maakt de podcast Une maison en France en schrijft elke week een nieuwsbrief met tips over het leren van Frans.
Meer informatie: fransvoormijnhuisinfrankrijk.nl
Verder lezen: hoe het hele traject bij de notaris verloopt, onze lijst met Franse vastgoedtermen, het stappenplan voor het kopen van een huis in Frankrijk en het overzicht van belastingen bij aankoop. Alle hulpmiddelen staan op de toolspagina.
Veelgestelde vragen over de Franse notaris
Is een compromis de vente hetzelfde als een voorlopig koopcontract?
Niet helemaal. Een compromis de vente is juridisch veel bindender. Na de wettelijke bedenktijd van tien dagen kan een koper die zonder geldige reden afhaakt, worden verplicht de woning alsnog te kopen of een schadevergoeding te betalen.
Hoe lang is de bedenktijd bij een huis kopen in Frankrijk?
Tien dagen. In die periode kun je zonder opgave van reden en zonder boete afzien van de aankoop. Daarna ben je in principe gebonden, tenzij een opschortende voorwaarde uit het contract van toepassing is, zoals het niet krijgen van je hypotheek.
Hoeveel zijn de notariskosten in Frankrijk?
Bij een bestaande woning doorgaans 7 tot 8% van de aankoopprijs, bij nieuwbouw 2 tot 3%. Het grootste deel daarvan zijn belastingen en heffingen die de notaris int voor de staat en lokale overheden. Slechts een beperkt deel is het honorarium van de notaris.
Wanneer ben je eigenaar van een huis in Frankrijk?
Bij het ondertekenen van de acte authentique, de definitieve akte bij de notaris. Dan betaal je het resterende saldo, krijg je de sleutels en gaat het eigendom over. Na het compromis de vente ben je dus nog geen eigenaar.
Is een diagnostic immobilier hetzelfde als een bouwkundige keuring?
Nee. Het Dossier de Diagnostic Technique geeft informatie over bepaalde risico’s en kenmerken, zoals energieprestatie, asbest, lood, termieten, gas en elektriciteit. Het is geen volledige technische analyse van de staat van de woning. Bij oudere woningen is een aanvullende expertise vaak verstandig.
