Huis kopen in Frankrijk: het complete stappenplan (2026)

In het kort

• Mag je als Nederlander of Belg een huis kopen in Frankrijk? Ja. Er gelden geen beperkingen voor EU-burgers, ook niet voor een tweede huis.
• Hoe lang duurt het? Van geaccepteerd bod tot sleuteloverdracht ongeveer drie maanden. De zoektocht zelf duurt vaak langer.
• Wat kost het bovenop de koopprijs? Bij een bestaande woning rond 7 tot 8 procent notariskosten, waarvan het grootste deel belasting is. De makelaarscourtage zit meestal al in de vraagprijs.
• Wie regelt de overdracht? Een Franse notaris. Je mag er gratis een eigen notaris bij nemen.
• Belangrijkste moment: het compromis de vente. Daarna heb je tien dagen bedenktijd en ligt de koop in principe vast.

Stap 1. Kies je regio

Frankrijk is groot en de prijsverschillen zijn enorm. Voor hetzelfde geld koop je in de Haute-Marne een boerderij met grond en aan de Côte d’Azur een appartement. Begin daarom niet bij huizen, maar bij de vraag hoe je er wilt leven: vakantiehuis of permanent wonen, kust of binnenland, rijafstand vanuit Nederland of België, voorzieningen in de buurt.

Ga daarna op vakantie in de streek die je aanspreekt, en kijk met andere ogen. Hoe leeft het dorp buiten het seizoen? Waar is de dichtstbijzijnde huisarts en supermarkt?

Stap 2. Bepaal je budget en regel je financiering

Reken niet alleen met de koopprijs. Tel de notariskosten erbij, een buffer voor verbouwing en de vaste lasten die elk jaar terugkomen: taxe foncière, taxe d’habitation voor een tweede woning, verzekering, water, energie en eventueel een tuinman of beheerder.

Wat een Franse bank je leent, reken je in één minuut uit met de financieringscheck.

Wil je lenen? Nederlandse en Belgische banken financieren zelden een huis in Frankrijk. De gebruikelijke route is een Franse bank of een hypotheekbemiddelaar (courtier). Reken op een flinke eigen inbreng; de kosten koper betaal je vrijwel altijd zelf.

Stap 3. Zoek op de juiste plekken

Een Franse Funda bestaat niet. Het aanbod staat verspreid over portals als Leboncoin, SeLoger, Bien’ici en PAP, over de sites van honderden lokale makelaars en over het platform van de notarissen (immobilier.notaires.fr). Wie maar op één site zoekt, mist een groot deel van de markt.

Leer daarnaast de markt lezen. Advertenties tonen vaak matige foto’s, oppervlaktes worden anders gemeten, en FAI achter de prijs betekent dat de makelaarscourtage erin zit.

Stap 4. Bezichtig slim

Plan bezichtigingen geclusterd in één week en één regio, dan kun je vergelijken. Vraag vooraf de diagnostics op: het verplichte dossier met onder meer het energielabel (DPE), asbest, lood, termieten, elektra, gas en de staat van de septic tank. Die zeggen vaak meer dan de foto’s.

Let op wat je niet ziet: vocht, de staat van het dak, de afvoer, erfdienstbaarheden en plannen van de gemeente voor de omgeving.

Stap 5. Doe een bod

Je bod (offre d’achat) doe je schriftelijk, meestal via de makelaar. Noem de prijs, hoe lang het bod geldig is en eventuele voorwaarden, zoals financiering. Onderhandelen is normaal, zeker bij woningen die al lang te koop staan of een slecht energielabel hebben.

Een geaccepteerd bod is nog geen koop. De koop wordt vastgelegd in de volgende stap.

Stap 6. Teken het compromis de vente

Het compromis de vente (of de promesse de vente) is het voorlopige koopcontract. Het wordt opgesteld door de notaris of de makelaar en legt prijs, voorwaarden en de datum van de definitieve akte vast. Een woning die sous compromis staat, is dus verkocht onder voorbehoud: het compromis is getekend, de akte bij de notaris volgt nog.

• Aanbetaling: je stort een dépôt de garantie, meestal 5 tot 10 procent van de koopprijs, op de rekening van de notaris.
• Bedenktijd: als koper heb je tien dagen om zonder opgaaf van reden af te zien van de koop. De termijn loopt vanaf de dag na ontvangst van het getekende compromis.
• Opschortende voorwaarden: leg vast wanneer je zonder boete mag afhaken, bijvoorbeeld als je financiering niet rondkomt. Voor de financieringsvoorwaarde geldt wettelijk minimaal een maand; in de praktijk is 45 tot 60 dagen gebruikelijk.

Stap 7. Teken de akte bij de notaris

Gemiddeld twee tot drie maanden na het compromis teken je de acte authentique bij de notaris. In die tijd controleert de notaris eigendom, hypotheken en erfdienstbaarheden, en vraagt hij de gemeente of die haar voorkooprecht wil gebruiken. Op de dag van de akte betaal je de rest van de koopprijs plus de notariskosten, en krijg je de sleutel.

Twee dingen om op tijd te regelen: je mag gratis een eigen notaris meenemen, en het Franse erfrecht kan anders uitpakken dan je verwacht. Bespreek hoe je het huis op naam zet voor de akte, niet erna.

Kun je er niet bij zijn? Dan kun je iemand een volmacht (procuration) geven.

Stap 8. Na de koop

Zet water, elektriciteit en internet op je naam, sluit een opstalverzekering af (assurance habitation) en meld je bij de gemeente (mairie). Elk jaar komen er twee belastingen: de taxe foncière als eigenaar en, voor een tweede woning, de taxe d’habitation. Verhuur je het huis, dan krijg je ook met inkomstenbelasting en eventueel toeristenbelasting te maken.

Huis kopen in Frankrijk als Nederlander of Belg: de regels

• Iedereen mag kopen. Er gelden geen beperkingen voor buitenlandse kopers. Je hoeft niet in Frankrijk te wonen of er ingeschreven te staan.
• De notaris is verplicht. Elke verkoop loopt via een Franse notaris, die de akte opstelt en de overdrachtsbelasting int. Lees wat de notaris doet en wat jij regelt.
• Tien dagen bedenktijd. Na het tekenen van het compromis de vente heb je als koper tien dagen om zonder opgaaf van reden af te zien.
• Aanbetaling. Meestal 5 tot 10 procent van de koopsom, die bij de notaris geblokkeerd staat tot de akte.
• Opschortende voorwaarde voor je hypotheek. Leen je geld, laat dan een clause suspensive de prêt opnemen. Krijg je de lening niet, dan krijg je je aanbetaling terug.
• Verplichte keuringen. De verkoper levert een dossier met onder meer het energielabel (DPE), asbest, lood, elektra, afvoer en waar nodig termieten. Zie diagnostics en DPE.
• Belasting na de koop. Je betaalt jaarlijks taxe foncière, en voor een tweede woning ook taxe d’habitation. Zie taxe foncière en taxe d’habitation.

Wat kost een huis kopen in Frankrijk?

• Notariskosten bestaande woning: ongeveer 7 tot 8 procent van de koopprijs. Zo’n 80 procent daarvan is overdrachtsbelasting (droits de mutation), in de meeste departementen 6,32 procent.
• Notariskosten nieuwbouw: ongeveer 2 tot 3 procent.
• Makelaarscourtage: zit meestal in de vraagprijs (FAI). Staat er hors honoraires, dan komt de courtage er nog bij.
• Diagnostics: betaalt de verkoper.
• Jaarlijks: taxe foncière, taxe d’habitation bij een tweede woning, verzekering en onderhoud.

Een voorbeeld: voor een bestaand huis van 200.000 euro betaal je rond 15.000 euro aan notariskosten. De exacte bedragen staan op de afrekening van de notaris.

Met of zonder makelaar?

In Frankrijk wordt een groot deel van de huizen via een makelaar verkocht, maar particuliere verkoop komt veel voor, bijvoorbeeld via Leboncoin en PAP. Zonder makelaar bespaar je de courtage, maar regel je bezichtigingen, onderhandeling en controle van het dossier zelf. Met een makelaar die Nederlands spreekt en de streek kent, zit je sneller goed.

Veelgestelde vragen

Mag ik als Nederlander of Belg een huis kopen in Frankrijk?

Ja. Als EU-burger mag je zonder beperkingen een huis kopen in Frankrijk, ook als tweede woning of vakantiehuis.

Wat betekent sous compromis?

Het huis is verkocht onder voorbehoud. Koper en verkoper hebben het compromis de vente getekend, maar de definitieve akte bij de notaris is nog niet getekend. Zolang de opschortende voorwaarden lopen, kan de koop nog afketsen.

Hoe lang duurt het kopen van een huis in Frankrijk?

Van compromis tot akte meestal twee tot drie maanden. Tel daar de zoektocht bij op, die vaak maanden tot een jaar duurt.

Hoeveel zijn de kosten koper in Frankrijk?

Bij een bestaande woning ongeveer 7 tot 8 procent van de koopprijs aan notariskosten en belastingen, bij nieuwbouw 2 tot 3 procent. De makelaarscourtage zit meestal al in de vraagprijs.

Kan ik een hypotheek krijgen voor een huis in Frankrijk?

Ja, meestal bij een Franse bank. Nederlandse en Belgische banken financieren zelden Frans vastgoed. Reken op een eigen inbreng en betaal de kosten koper uit eigen middelen.

Moet ik Frans spreken?

Het helpt, maar het is niet verplicht. De akte is in het Frans; als je de taal niet beheerst, kan de notaris eisen dat er een tolk bij is. Laat contracten vooraf in het Nederlands toelichten.

Is er een Franse Funda?

Nee. Het aanbod is verspreid over Leboncoin, SeLoger, Bien’ici, PAP, immobilier.notaires.fr en honderden makelaarssites. Met de Zoekhulp doorzoek je er zes tegelijk.